재개발 재건축 조합설립인가 취소 혹은 무효 확인소송을 하기 위한 방법은?

어떤 사람은 빈번히 이사를 다니는 경우도 있지만, 또 어떤 사람은 어릴 때 자란 집에서 이사 없이 노년이 될 때까지 거주하게 되는 경우도 있다. 이런 사람들은 동네에 다양한 추억이 깃들어 있기 때문에 재개발 등 소식이 반갑지 않은 경우가 대부분이다. 보통 동네가 오래되면 여러 가지 편의시설이 낙후되어 재개발이 필요한 경우도 있다. 하지만, 주민 다수가 재개발을 희망하지 않는 경우도 종종 있다.

재개발 재건축 조합 설립이 되었지만 무언가 타인의 강압적인 과정이 있어 주민들이 원치 않는데 조합이 설립되었거나 혹은 다른 하자가 있다면 조합설립을 취소할 수 있을까? 오늘은 이에 대한 이야기를 해 볼까 한다.

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조합설립 자체에 하자가 있는 것 같습니다.

이 경우 소송을 제기해 무효를 주장하면 조합이

더 이상 진행될 수 없는 것 아닌가요?

실제 우리 법인을 찾는 의뢰인들의 종종 묻는 질문이다. 혹은

나는 내가 사는 곳 주변에 재건축이든 재개발이든

조합이 설립되는 것 자체가 싫은데

조합을 막을 방법이 없습니까?

라고 묻는 사람도 있다. 그런데, 먼저 첫 번째 질문에 답하자면 조합에 소송을 제기해 무효를 주장하는 것은 올바른 방법이 아니다. 조합은 촣회를 통해 과반수 이상 등 일정 기준 이상이 되면 이를 근거로 관할 구청이 조합 인가를 내어준다. 조합의 설립하자 여부를 다툰다는 건, 조합 인가에 하자가 있는지를 따지는 것이다.

일부 사람들은 법을 공부해서, 주민의 과반수 혹은 ⅔ 이상 동의를 받아 관할 구청 혹은 시청에 내면 정비구역을 해제할 수 있다고 알고 찾아오는 경우도 있다. 이 경우는 실제 동의서를 그대로 관할 구청/시청에 제시하면 된다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

조합설립인가 무효확인 소송과 관련된 쟁점은 크게 두 가지로 볼 수 있다.

동의율

예를 들어 조합 설립에 동의하는 비율이 80%가 되어야 하는데 75% 밖에 되지 않았는데, 여전히 조합설립 인가를 받았다면 모자란 5%에 때문에, 조합설립인가가 취소 혹은 무효가 되어야 한다고 다툴 수 있다.

추정분담금

두 번째는 추청분담금 정보가 잘못되었을 경우이다. 예를 들어 조합에서 추정분담금을 대충 계산해서 통보했는데, 이를 기반으로 조합설립에 찬성하게 되었다면 이를 하자라고 볼 수 있다. 예를 들어 조합이 대충 계산해서 총액이 5,000억 원 정도 들어올 예정인데, 시공비 등 여러 비용을 4,500억 원 정도 예상해서 500억 원 정도 남으니, 이 금액을 조합원 수로 나누어 일 인당 얼마 정도 추청분담금이 발생한다고 계산했다면 이는 제대로 계산된 정보가 아니다.

이 이외에도 조합이 분양신청을 잘못한 경우도 있을 수 있는데, 이는 조합설립인가 여부를 따질 수 있는 것이 아니라, 관리처분계획의 위법성 여부를 따질 수 있는 내용이니, 설립 하자와는 관계없이 이에 대한 좀 더 자세한 내용은 다음 글을 확인하면 된다.

https://blog.naver.com/lawjk3877/221481362113

행정처분

이렇게 조합설립의 하자를 다투는 것은 행정처분과 관련된 일이다. 행정처분에 대해서 다툴 경우 하자가 명백하면 취소를 할 수 있고, 중대하고도 명백하면 무효가 된다. 취소의 경우 “또는” 관계 즉 둘 중 하나만 성립하면 되기 때문에, 원고 입장에서 입증해야 하는 정도가 낮다. 대신 제약사항도 따른다. 소송을 제기할 때 제소 기간이 있기 때문이다. 이 경우 조합설립인가가 나고 나서 90일 이내에 소송을 반드시 제기해야 한다. (이 기간이 넘어가면 소송이 바로 각하된다.)

무효확인 소송은 나중에도 할 수 있다. 다만, 원고 입장에서 입증 정도가 더욱 커지게 된다. 예를 들어 주민 동의율이 5% 모자란 사안을 갖고 중대하고 명백한 하자가 있다고 주장한다면, 과연 5% 모자란 사유가 정말 중대하고 명백한지 양측(원고와 피고)에서 치열한 공방이 벌어지게 된다. 이뿐 아니라, 실제 재판부에 따라 이 사유가 중대하고 명백하다고 인정하는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 있다.

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다시 정리하면 재건축, 재재발 조합이 설립되고 나서 인가를 받을 때 인가처분에 대해서 무효확인 소송을 제기할 수 있다. 인가처분에 대한 하자가 여러 가지 이유가 있을 수 있는데, 그중 조합에서 몇 프로 이상 결의를 받아야 하는데, 결의 숫자가 모자란다든지, 동의서를 받아야 하는데 동의서가 위조되었다든지, 인감증명서가 나오지 않았다든지, 동의는 했지만 타인의 강박에 의해 동의했다든지 등을 따져볼 수 있다.

또 조합설립에 동의하기 위해서는 추정 분담금을 통보받아야 하는데, 이 분담금 정보가 제대로 된 정보가 아니었는지를 따져볼 수 있다.

마지막으로 이런 하자들이 중대한 사유인지 또 명백한 사유인지 Or 혹은 And 관계인지를 따지 취소소송 혹은 무효소송을 제기할 수 있다.