명도단행가처분 – 세입자가 계약기간이 끝나도 나가지 않는다면?

A 씨는 노후 대책으로 수원에 작은 건물을 소유하고 임대를 주고 있었다. 그런데, 건물 자체가 노후되어 재건축을 하게 되었고 해당 건물 옥상에 A 씨의 보금자리를 만들고 나머지 층은 기존처럼 임대 사업을 하려고 마음먹었다.

새로 지은 건물에 보금자리를 마련하려고 생각하니 즐겁기만 하다. 같은 건물에 살면 임대 사업을 하기도 편리할 것만 같았다. 원하는 디자인을 만들어줄 건축사무소와 계약도 마무리하고, 실제 공사를 할 업체 선정도 모두 끝났다. 이제 올해 5월 건물을 철거하고 착공하면 새로운 보금자리와 함께 노후대책도 완성된다.

지금까지 A 씨의 이야기는 우리 의뢰인 이야기이다. 그런데 이런 장밋빛 계획에 큰 차질이 생겼다.

‘상가건물 임대차 보호법’에 의해 5년 연장이 보장되어 있으니

나는 나갈 수 없습니다.

이게 무슨 소리인가? 우리 의뢰인은 하늘이 깜깜해졌다. 당장 5월에 철거하지 못하면 이미 계약한 건축사무소와 공사 업체에 지연손해배상금을 지급해야 할 판이다. 이 세입자와 원만하게 사건을 풀어보려고 그간 몇 개월 시간을 들여 설득을 했지만, 오히려 세입자는 부동산 업자와 건물주가 짜고 재건축 건물이 아닌 것처럼 자신을 입주시켜 놓고 이제 와서 내쫓으려 한다고 형사고발까지 한 상태이다. 산 넘어 산이다.

뒤늦게 우리 법인을 찾은 의뢰인의 사정을 듣고 이제 한 달 반 정도밖에 남지 않은 급박한 상황을 인식하고 명도단행가처분을 진행하기로 했다.

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명도단행가처분을 풀어서 설명하면 – 가(임시로), 처분 (무얼 하는 것), 단행 (단칼로 자르듯 빨리), 명도(건물이나 부동산에 거주하던 사람을 내쫓고 물건을 모두 정리하여 컨테이너에 옮긴 뒤, 사실적 점유 상태를 이전하는 것 즉 인도하는 것 자체를 의미함) 과 같다.

가처분이란 급박한 사정이 있을 때 (몇 개월 이상 진행되는 본안 소송의 재판 결과를 기다릴 수 없을 때) 임시로 하는 처분을 말한다. 단행은 본안소송(몇 개월에서 일 년 가까이 진행하는 소송)의 결과와 똑같은 효력을 갖게 하는 것을 말한다. 즉 명도단행가처분을 하면 본안 소송의 판결문을 기다리지 않고 그와 동일한 효력을 갖는 결과를 얻을 수 있다.

보통 명도소송을 본안 소송으로 진행하면 짧아도 6개월, 길면 일 년 이상 소요된다. 이제 한 달 반 정도 후면 건물을 철거해야 하는 우리 의뢰인 사정을 볼 때, 이 기간은 너무 긴 기간이다. 당장 5월 철거 시점이 다가오면 착공시점부터 인부들 월급도 지급해야 하는데, 우리 의뢰인이 건물을 철거하지 못하면 계속 손해가 발행한다.

이처럼 급박한 상황인 경우 명도단행가처분을 진행할 수 있다. 즉, 당장 명도하지 않으면 안 되는 급박한 상황에 해당하기 때문이다.

만일 명도단행가처분에서 승소하면 본안 소송의 판결물과 동일한 효력을 갖고 집행관이 집에 거주하고 있던 세입자를 쫓아내고 물건을 모두 컨테이너에 옮긴 뒤 집 열쇠를 집주인에게 인도할 수 있다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

이 세입자의 경우 있지도 않은 사실을 왜곡해서 형사고발까지 집주인에게 제기한 상태이므로 부동산 중개업자의 증언을 녹취해서 상대방을 무고죄로 고소하는 것까지 같이 진행하기로 한 상태이다.

본인은 ‘상가건물 임대자보호법’으로 5년 연장이 가능하다고 주장하지만, 사실 집주인이 계약 당시 철거 예정이라고 공지한 상태라면 이 법의 보호를 받을 수 없다. 더구나 본인이 머물고 싶어 집주인이 공지를 하지 않았다고 거짓말을 하며 형사 고발을 했다면 무고죄로 맞대응을 하는 것이 당연하다.

사실 여기까지도 황당한 사례이지만, 두 번째 세입자 사례는 더욱 황당하다. 두 번째 세입자는 건물을 철거하는 5월에 집을 빼기로 약속한 상태이다. 그런데 갑자기 본인도 건물을 짓고 있는데 완공 일정이 늦어져 몇 개월을 더 있겠다고 주장하는 것이다. 이에 우리 의뢰인은 5월에 철거 예정이기 때문에, 사정을 보아줄 수 없다고 하자, 상대방 측에서는 일방적으로 몇 개월 더 있겠다고 내용증명만 보내고 있다고 한다.

상식에 어긋나는 경우이지만, 이 세입자가 나가지 않으면 건물을 철거할 수 없으므로, 이 세입자의 경우도 동일하게 명도단행가처분을 진행하기로 결정했다.

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가처분은 본안 소송 결과를 기다릴 수 없는 급박한 상황에 처할 경우 진행할 수 있다.

우리 법인은 주로 억울한 일을 당하거나, 권리를 주장해야 하는 원고의 입장을 대변하는 편이다. (원고는 재판의 결과가 필요해서 먼저 소송을 제기하는 사람으로, 원고가 반드시 착한 사람이고 피고가 반드시 나쁜 사람이란 뜻이 아니다.) 이런 의뢰인들의 사정을 듣고 법리적으로 해석하고, 고민해서 구제할 수 있는 방법을 찾고 실행하는 것이 우리 법인의 주된 역할이다.

위 사례처럼 급박한 상황에 처한 사람이라면 상대와 일을 직접 해결하려고 몇 개월이라는 소중한 시간을 낭비하지 말고 바로 변호사를 찾는 것이 훨씬 좋은 결과를 낼 수 있다. 물론 조기에 대응하면 비용도 비교적 크게 절감할 수 있을 것이다.

 

내용을 다시 요약하면,

“명도단행가처분”

 

내가 임차인을 빨리 내보내야 하는데,

나가야 하는 사람이 나가지 않는다면?

그런데, 일반적인 상황이 아니라, 우리 의뢰인의 사례처럼 특정한 사유가 있어 급박한 상황이라면 본안 소송을 기다리기 보다 빨리 결과를 받아야 할 때 진행할 수 있는 것이 명도단행가처분이다. 물론, 가처분이기 때문에 본안 소송에서 결과가 뒤집힐 수도 있다. 하지만, 가처분이 가능할 정도 사안이면 대부분 본안 소송에서도 승소하는 경우가 대부분이다.