재건축 재개발 “관리처분계획 취소, 무효확인 방법”

재개발 혹은 재건축에서 관리처분계획의

취소 혹은 무효는 어떤 의미를 가질까?

이를 살펴보기에 앞서 관리처분계획이란 무엇인지를 먼저 설명하는 것이 좋을 것 같다. 관리처분계획이란 말 그대로 관리해서 어떻게 처분할 것인지에 대한 계획이다. 좀 더 풀어서 설명하자면 기본 재건축조합이나 재개발조합의 사업구역 내에서 기존에 있던 부동산을 어떻게 처분하고 어떻게 관리할 것인지. 또 분양신청은 누가 했으며, 누구에게 분양을 할 것이며, 그다음에는 어떤 아파트를 분양해 줄 것인지 등에 대한 계획이 관리처분계획이다.

위 정의에서도 보듯이 관리처분계획은 매우 중요한 내용을 담고 있다. 따라서 관리처분계획에 하자가 있다면 이 때문에 크게 손해 보는 사람이 다수 발생한다.

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정의 의뢰인 실제 사례:

다음은 실제 관리처분계획의 하자 때문에, 큰 손해를 보게 된 우리 의뢰인 사례이다. 사건의 전말은 다음과 같다. 우리 의뢰인이 속해 있던 재개발 조합은 분양신청을 받고 나서, 그 기간이 끝난 뒤 약 20일 정도 또 분양신청 기간을 연장했다. 그런데 문제는 조합이 개별 통보를 하지 않아, 이를 모르고 있던 우리 의뢰인은 처음 분양신청 기간에 신청을 하지 않고 연장된 사실을 모르고 그냥 현금청산자가 되었다.

그런데, 나중에 알고 보니 이 재개발 프로젝트의 사업성이 좋아 만일 분양신청 기간이 연장되었던 걸 알았다면 우리 의뢰인은 다시 분양 신청을 반드시 했었을 것이다. 만일 분양 신청을 했다면 우리 의뢰인은 개발이익의 혜택을 그대로 받았을 것이다.

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분양 신청 기간이 변경되었다면? 이는 매우 중대한 정보이다.

우리 의뢰인처럼 억울한 경우 구제할 수 있는 방법이 있다. 바로 관리처분계획의 취소 혹은 무효확인 소송을 제기하면 된다. 관리처분계획에 하자가 있으면(위법성이 있다고 함), 관리처분계획은 취소하거나 무효확인을 구할 수 있기 때문이다. 관리처분계획 위법성의 대표적인 사례는 “세대수가 변경되었거나, 평형 면적이 변경되는 경우 다시 분양절차를 거처야 하는데, 분양신청을 다시 받지 않은 경우” 등 하자(위법) 사례이다.

관리처분계획을 취소하거나 무효확인을 구하려면 관리처분계획에 “위법성”이 있어야 한다. 그 위법성의 기준은 다음과 같다. 하자가 “중대한지” 아니면 “명백한지” 가 가장 큰 기준이 된다. 대법원 판례에 따르면 관리처분계획의 하자가 “중대” 하거나 (OR) “명백하면” 취소를 할 수 있다. 반면 “중대” 하고(AND) “명백하면” 즉 두 가지 모두에 해당하면 관리처분 계획이 무효가 되는 사유에 해당한다.

혹자는 관리처분계획의 취소이든 무효이든 무슨 차이가 있냐고 하는 사람도 있다. 하지만, 이 둘 간의 차이는 매우 크다.

즉 관리처분계획의 취소의 경우 그 하자의 여부가 무효에 비해서 약하기 때문에 제소 기간 내에 소를 제기해야 한다. 제소 기간은 관리처분기간 인가 이후 90일 이내이다. 그런데 관리처분계획의 무효는 그 하자 정도가 매우 크기 때문에, 제소 기간이 별도로 없다. 즉, 언제든 무효확인 소송을 제기할 수 있다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

다시 우리 의뢰인 이야기로 돌아와 결론을 이야기하면 다음과 같다.

우리가 제기한 관리처분계획 무효확인 소송에서 재판부는 다음과 같은 판단을 내렸다. “분양신청을 하는 것은 매우 중요한 내용이다. 그런데, 분양신청 기간이 연장된 것 또한, 분양신청 못지않게 중요한 내용이라 할 수 있다. 그런데 이런 중요한 내용에 대해 조합이 개별 통지를 하지 않았다는 것은 ‘중대하고’ AND ‘명백한’ 하자가 있기 때문에 관리처분계획의 무효”를 선고하였다.

만일 항소심, 그리고 대법원까지 이어져서 이 판결이 확정되면 조합은 처음부터 다시 분양신청을 받아야 하고 그러면 자연스레 사업이 크게 지연될 것이다. 다급한 조합은 변호인이 있는데도 불구하고 우리 의뢰인을 직접 연락해 조합이 소유한 분양하지 않은 집을 분양할 수 있도록 할 테니 소를 취하해 달라고 협상을 시작했다. (참고로, 대리인이 있음에도 불구하고 이렇게 상대편 의뢰인을 직접 연락하는 것은 변호사 윤리 위반이다.)

우리 의뢰인 사례처럼 법이 주어진 권리를 이용해서 자신의 권리를 찾을 수 있는 방법이 있다면 적극 활용하길 권하고 싶다. 같은 맥락으로, 만일 현재 본인이 속한 조합의 관리처분계획에 하자 사유가 있다고 판단이 되면 해당 자료를 갖고 전문 변호사와 상담을 통해 자신의 권리를 찾을 수 있는지 검토해 보면 좋겠다.

법무법인 정의 강동원 변호사 동영상 강의 중