10년 공공 임대아파트-분양전환대금 논란 및 대응 방안

이번 포스팅에서는 10년 공공임대아파트의 분양전환대금 논란을 알아보고 이에 대한 대응 방안을 소개해 본다.

먼저 10년 공공 임대아파트란,

참여정부 때 도입된 서민 주거지원제도로 한국토지주택공사(LH)나 민간 건설사가 공공택지를 싸게 매입해 아파트를 짓고 시세의 60% 선인 낮은 임대료로 빌려주다가 10년 만기 시 세입자에게 우선분양권을 주는 제도이다.

2009년부터 입주하여 올해 2019년부터 경기도 판교의 2,700여세대를 시작으로 순차적으로 분양전환이 이뤄지며 전국적으로는 2030년까지 약10만여 세대가 분양전환될 예정이다.

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그러나 10년이 지나 분양전환 시점이 도래한 최근 높은 분양 전환가격이 문제가 되고 있다. 입주자 모집 당시 분양전환 가격을 감정평가액으로 정하기로 계약했으나 최근 몇 년간 집값이 급등하면서 분양가격이 입주자들의 예상 가격을 훌쩍 넘어섰기 때문이다.

최근 직접 상담한 고객의 사례도 이와 유사하다. 이 고객은 2008년 LH에서 공급한 경기도 판교의 10년 공공임대 아파트에 당시 2억 5천 여만원의 보증금과 소정의 임차료를 내기로 하고 입주하였다.

하지만 10년이 지나 분양기간이 도래한 2019년, 내집 마련을 위해 분양전환을 시도했지만 곧 좌절하고 만다.

LH에서 해당 임대 아파트의 분양전환가는 10억이라며, 이미 납입한 보증금 2억 5천만원 외, 7억 5천만원을 추가로 납부해야 한다고 알려왔기 때문이다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

이 상담 고객뿐만 아니라 경기도 판교에 분양전환을 앞둔 입주자 대부분이 최대 10억원을 내고 집을 사든지 이사를 가야하는 처지에 놓이면서 당시 나라 정책을 믿고 공공임대를 택한 입주자들 사이에서 불만이 터져 나오고 있는 것이다.

애초 계약을 따르지 않고 집값이 올랐다고 떼를 쓰니 소위 떼법이 아니냐고 할 수도 있지만 10년 공공임대 아파트와 분양전환 시기가 다른 5년 공공임대 아파트와의 형평성에 어긋나 입주자는 분통을 터트릴만 하다.

 

5년 공공임대아파트의 분양전환가는

“건설원가와 감정평가액의 중간값”으로

주변 시세의 70% 수준에서 결정되는 반면,

10년 공공임대 아파트는

“감정평가액 이하”로만 규정되어 있고

그 감정평가액이 시세의 95% 수준에서 결정

되니 10년 임대아파트 입주자들은 억울할 수 밖에 없는 것이다.

현재 국회에는 10년 공공임대 분양전환주택에도 분양가상한제 방식을 적용해 분양가를 제한하는 법안과 5년공공임대와 동일한 기준을 적용하자는 법안이 각각 발의돼 있다. 하지만 국토부는 앞서 분양전환 된 세입자들과의 형평성 문제 등을 이유로 법 개정에 반대하고 있어 개정 논의가 힘을 받지 못하고 있다.

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이 문제를 해결하려면 어떻게 해야할까?

국가 정책상 변동 또는 법 개정이 힘들다면 분쟁은 법원에서 해결해야하는 것이 법치국가의 원칙이다. 다만 아무 근거없이 억울하다고만 호소하는 것이 아니라, 법적근거를 갖추어서 권리를 주장하여야 한다. 이 건의 경우에는 애초 LH 기타 임대사업자와 임차인 사이의 계약서를 면밀히 검토하고, 해당 계약서의 독소조항이 발견될 경우 약관 규제에 관한 법률을 적극 활용하여 무효를 주장하거나, 분양가 전환 산정방식의 민법 제103조 공서양속 규정 위반 주장, 감정가의 지나친 고평가 등을 검토할 수 있겠다. 또한 국토교통부 및 국회, 관할 행정청을 상대로 우리의 법리를 토대로 한 의견서를 제출하여 적극적으로 설득하는 입법자문 활동도 상당한 도움될 것이다.

임대아파트는 주로 대단위로 이루어진 지역 특성상 입주민들이 OO비대위 또는 OO연합회 형태로 모임을 결성하여 LH 또는 민간 건설사에 공동 대응을 하고 있는 것으로 보이는데, 아무래도 아마추어 분들이 모여있다보니 의견이 분분하여 제대로 된 대응이 어려운 경우가 많다. 이러한 경우 대표 또는 총무 등을 선정하여 이분들이 외부 전문가를 통하여 해결방안을 모색하고, 필요시 주민들을 상대로 설명회를 개최하여 주도록 요청하는 것을 권장한다.

충분한 정보와 대응방안을 갖추고 나서야 권리회복이 좀더 쉬울 것임은 자명한 사실이기 때문이다.