수익형 호텔, 분양형 호텔 약정 수익금을 받지 못할 경우 구제방법

고수익 보장한다더니…

‘뇌관’ 터진 분양형 호텔

작년 4월 경향신문에 소개된 기사 제목이다. 안타깝게도 인터넷에 ‘분양형 호텔’, ‘수익형 호텔’로 검색하면 좋은 이야기보다 좋지 않은 이야기 일색이다. 대부분 다양한 분쟁에 관한 이야기가 주를 이룬다. 사실 분양형 호텔은 노후 투자로 매우 좋은 대책처럼 보인다. 분양형/수익형 호텔은 ‘시행시가 땅을 구매하고 그곳에 호텔을 짓고, 완공이 되면 객실을 투자자에게 분양하고 호텔 운용사가 운영을 한 수익을 투자자에게 나누어 준다는 개념’이다.

특히 분양형 호텔 광고를 보면 연 8%에서 많게는 연 12%까지 확정 수익을 제공하겠다는 광고도 있다. 또 어떤 곳은 10년간 수익을 보장한다는 광고도 종종 보게 된다. 얼마나 환상적인 투자 조건인가! 만일 이 조건이 사실이라면 나도 당장 투자를 결정하고 싶을 정도이다. 하지만, 어떤 금융기관도 확정 수익을 오랜 기간 동안 보장할 수 있는 곳은 없다. 수익률은 계속 변하기 때문이다.

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아니다 다를까 최근 1년간 분양형/수익형 호텔 관련 분쟁이 그 이전과 비교할 수없이 크게 늘었다. 분쟁의 유형도 다양하지만, 특히 두 가지 유형이 주를 이룬다.

첫 번째 분쟁 유형 : 분양형 호텔을 분양받았는데, 준공 날짜가 지났는데도 아직 완공이 되지 않았고 혹 완공되더라도 최근 경기를 보니 수익률이 좋지 않을 것 같아 계약을 해지하겠다는 경우

두 번째 분쟁 유형: 준공까지 다 되고, 관리단까지 구성되어 실제 호텔 운영을 시작했는데, 운용 수익이 약속한 대로 나지 않는 경우. 확정 수익 8%를 지급하겠다고 했는데, 실제는 두 달 남짓 확정 수익을 받고 나머지는 2%에서 5% 사이를 주고 어떤 달은 지급조차 하지 않는 달이 있는 경우. 즉 약속한 수익률을 지급하지 않는 경우의 분쟁.

첫 번째의 경우 계약서상에도 몇 개월 이상 준공 날짜가 늦어지거나 입실이 늦어지면 법적으로 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있으므로 사실 큰 문제가 되지 않는다. 그런데 두 번째 유형의 분쟁은 논란의 소지가 매우 크다. 이번 이야기는 두 번째 이야기에 해당한다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

최근에 우리 법인의 찾아온 의뢰인의 실 사례이다. 우리 의뢰인은 제주에 호텔을 분양받았다. 의뢰인은 계약 시 8% 확정 수익률에 10년간 수익을 보장받았다. 그런데 실제 호텔 운영이 시작된 뒤 받은 수익은 처음 두 달간 8%를 받고 나머지는 3%~5% 사이만 받은 것이다. 그간 누적된 금액만 계산해 보아도 대략 천만 원가량 손해를 보았다. 이런 의뢰인들 100여 명이 비대위(비상대책위원회)를 구성해서 우리 법인을 찾아온 것이다.

그런데 이 의뢰인의 경우 생각보다 문제가 복잡하다. 왜냐하면, 시행사와 운용사가 다른 법인이기 때문이다. A 시행사가 수익형 호텔을 만들고 분양을 마무리하면, B 란 운용사가 호텔 운영을 담당하고 수익을 나누어 주는 구조인 것이다. 투자자의 경우 A 시행사가 확정 수익률 8%를 약속해서 투자를 했는데, B 운용사는 수익이 나질 않아 8%를 줄 수 없다고 주장하는 것이다. 두 법인이 달라 A 시행사의 약속을 B에 물어 내라고 주장하기가 애매해진 것이다. 또한, A는 호텔은 완공하고 분양했으니, 자신들의 역할이 끝났다고 B를 상대로 해결하라고 하는 구조이다. 결국 투자자 입장에서는 어디에 하소연을 해야 하는지 난감한 상황이다.

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이런 유형의 분쟁에서 구제할 방법이 있을까?

답변부터 말하면 아직 판례가 없기 때문에 단언할 수는 없지만, 법리적으로는 다툴 수 있는 여지가 있다고 할 수 있다. 보통 분양형 호텔은 A라는 시행사가 B라는 운용사를 만든다. 우리가 실제 소송을 진행하고 있는 다른 의뢰인 사건도 이에 해당했다. 심지어는 대표이사도 A사와 B 사가 동일한 경우가 있다.

이 경우는 시행사 A 가 운용사 B의 미래 수익률을 확정을 보장하였고, 투자자는 A 사의 약속을 믿고 계약을 했다. 바꿔 말하면 이런 조건이 아니었다면 투자를 하지 않았을 것이란 뜻이다. 그런데, 결국 A사와 B 사는 실제는 같은 회사라 주장할 수 있으며 형식적으로 수분양계약과 운용 계약을 분리한 것이므로 이런 논리를 근거로 계약을 해제할 수 있다는 주장을 펼 수 있다. 혹은 만일 처음부터 확정 수익률이 불가능할 걸 알면서도 미끼로 과장 광고를 하고 계약을 유도했다면 사기로 계약을 취소하고 구속력에서 벗어나는 것도 가능할 것이다.

물론, 아직 대법원 판례가 확정되지 않았으므로 실제 소송에서 이런 논리로 반드시 승소할 수 있다는 것은 아니다. 하지만, 충분히 다투어 볼 만하고 생각된다. 따라서, 현재 분양형/수익형 호텔을 분양받고 이와 유사한 피해를 보았다면 그리고 이미 비대위까지 만들어진 상황이라면, 이런 분야의 전문 변호사와 상담을 해 보는 것을 권장하고 싶다.

법무법인 정의 분양형/수익형 호텔 관련 강의 동영상 중