재개발 토지수용, 토지보상과 관련한 전체적 절차와 대처방법

내가 평생 거주하던 곳, 추억이 가득한 곳은 쉽게 이사를 할 수 없다. 여행지에서 아무리 좋은 곳을 보아도 내 터전이라 생각되는 곳이 마음의 고향이기 때문이다. 특히 성인이 되고 나이가 들면 더욱 내가 살던 곳을 떠나기 어려워진다. 나뿐 아니라, 주변 이웃과도 친구 같은 관계가 되었기 때문에 더욱 그렇다. 그런데, 주로 어린 시절부터 성인 나아가 노인이 될 때까지 살던 곳이 종종 재개발 구역으로 지정되는 경우가 있다. 재개발은 재건축과 달리 도로나, 학교, 상수도, 하수도 등 기반 시설이 낙후되어 있는 경우 이를 다시 개발하는 도시 개발이기 때문에, 대부분 오랫동안 거주하던 어른들이 그 대상이 된다.

이번 이야기도 오랫동안 지방에서 터를 잡고 꽤 규모 있는 공장을 운영하던 의뢰인 이야기이다.

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우리 의뢰인은 시세만 해도 몇십억이 되는 꽤 큰 공장을 갖고 있었다. 그런데, 이 지역이 재개발 구역으로 지정되고 의뢰인이 분양을 받지 않겠다고 조합의 제안을 무시하면서 현금 청산자가 되었다. 사실 의뢰인의 경우 내가 평상 거주한 땅을 팔지 않겠다는 심정으로 조합이 보낸 모든 공문을 무시하고 쌓아 두기만 했다. 물론, 조합이 제시한 매입 금액도 터무니없이 낮은 금액이었다. 시세와 괴리가 있는 12~14억 정도밖에 제시하지 않았던 것이다.

이렇게 모든 공문을 무시한 채 어느 정도 시간이 흘렀는데, 어느 날 의뢰인은 명도소송 소장을 받게 된다. 명도소송은 말 그대로 부동산을 조합에게 인도하는 소송이다. 그제서야 당황한 의뢰인은 지방의 변호사를 찾아 상담을 하다가, 결국 우리 법인을 찾게 되었다.

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그런데 이런 사례가 꽤 빈번하게 일어난다. 대부분 한 지역에서 오래 거주하신 어른들의 경우 얼굴도 모르는 조합이 갑자기 나타나 내 땅을 뺏는 것 아니냐는 인식이 있기 때문에, 나는 땅을 판매할 생각이 없으니 그냥 무시하겠다고 대응을 전혀 하지 않겠다가 권리도 찾지 못하고 그냥 헐값이 땅을 넘겨야 하는 사례가 비일비재하다. 심한 경우는 수용재결이나, 이의재결이 모두 끝나서 소송을 할 수 없는 상황이 되어 변호사를 찾는 안타까운 경우도 일어난다.

따라서, 토지수용과 보상에 대해서 그 단계를 설명하고, 각 단계별 어떤 대처를 해야 내 권리를 보호할 수 있을지 간략히 설명을 해 보고자 한다.

지금 설명하는 내용은 재개발의 경우 조합원이 되지 않아 현금청산자가 되는 경우의 예시이다. 만일 조합원이 되었다면 조합이 하라는 대로 진행하면 된다. 이주 기간이 정해지면 이주비를 받고 나갔다가 분양받은 곳으로 입주할 때 추가 분담금을 내거나, 환급금을 받고 분양을 받으면 된다. 그런데 만일 분양신청을 하지 않아 현금 청산자가 되면 다음과 같은 단계를 지나면 된다.

가장 처음에는 조합이 협의를 하기 위해서 협의금을 제시한다. 이 경우 공시지가 정도 (물론 공시지가는 시세 비해 적은 금액이다), 시세를 기준으로 한다면 50~60% 금액을 제시한다. 그러니까, 보통 시세의 절반 정도의 금액밖에 협의금을 제시하지 않는다는 말이다. 이 때문에, 대부분 어른들은 놀라며 집을 그냥 뺏기는 것 아니냐고 생각하는데 전혀 당황할 필요가 없다. 이 시점에 협의금을 갖고 실력 있고 경험이 많은 변호사를 찾아가는 것이 중요하다. 본인이 직접 해결한다고 하다 일을 망치는 경우가 종종 있기 때문이다. 예를 들어 수용재결신청 청구라 해서 지연가산금을 받을 수 있는 것도 제 때 청구하지 않거나, 모르고 있다가 지연이자 자체를 받지 못하는 경우도 있다. 혹은 신청 청구를 했다고 하더라도 배달 증명이 아니라 내용증명으로 전달해서 무효가 되거나, 혹은 제대로 했더라도 도달이 되지 않는다든지 등의 사고를 모르고 있는 경우가 빈번하다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

두 번째는 현재 자신의 단계가 어떤 단계인지 관할청에 확인하는 것이 중요하다. 보통 서울의 경우 주로 구청이 관할청이지만, 지방은 시청인 경우가 많다. 관할청에 전화로 문의하면 현재 단계를 알려준다. 재개발은 크게 수용재결, 이의재결, 행정소송 1심, 2심, 3심 (보통 2~3 심은 특별한 의미가 없으면 가지 않는다.) 단계가 있다. 수용재결이 끝나면 90일 이내에 이의재결을 해야 한다. 이 기간이 지나면 이의가 있더라도 신청할 방법이 없다. 또한, 이 기간의 시작은 “수용재결 신청서를 본인이 받는 날 기준으로 30일 이내”이다. 만일 이의신청을 하지 않더라도 60일 이내에 행정 소송을 제기할 수 있다(이의재결을 거친 경우는 30일 이내에 행정소송을 제기하여야 한다). 만일 필요하다면 기간 내에 이의신청도 하고 행정 소송도 제기할 수 있다. 그런데 이 행정 소송 기간을 지나서 신청하게 되면 바로 “각하”가 된다. 각하는 사건을 검토하지 않고 행정소송 자체를 받지 않는다는 뜻이다. 30일, 60일이 매우 긴 기간이라 생각될 수도 있지만, 본인이 수용재결 신청서를 받은 직후 직접 알아보고 변호사도 찾아보고 상담을 하다 보면 이 기간이 훌쩍 흘러간다.

물론 가장 좋은 방법은 어떤 서류든 공문이든 도착하면 해당 서류를 갖고 변호사와 상담을 해서 어떤 활동을 해야 하는지 확인하는 것이 무엇보다 중요하다 하겠다. 직접 해결한다고 하고 해당 기간이 지나면 원하는 권리 자체를 확보하는 기회조차 놓치게 된다.

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“감정평가” 위 내용을 숙지했다면 다음은 감정이 매우 중요하다. 사실 감정이 중요하다고 해서, 최근 주민추천 감정평가에서 감정평가 법인을 초빙해서 조합이 제시한 금액을 무조건 올리는데 집착(?) 하는 경우도 있는데, 이는 정작 중요한 부분이 무엇인지 간과하는 행위이다. 물론, 감정평가 금액 자체를 높이는 건 중요하다. 하지만, 이보다는 건설부동산 분야에 경험이 많은 법무법인과 같이 협업을 하는 감정평가 법인을 선정해서 수용재결, 이의재결, 행정소송까지 각 단계에서 중요한 쟁점을 기준으로 감정평가를 할 수 있는 업체를 선정하는 것이 중요하다. 주민추천 감정평가에서 선정한 감정평가 법인이 조합이 제시한 10억을 15억으로 상향 평가했다고 해서, 재판에서 해당 금액으로 증액을 확정받는 것이 아니기 때문이다.

마지막으로 “비대위”에 대해서 주의할 필요가 있다. 보통 재개발의 경우 비상대책위원회(비대위)가 형성되고 비대위 대표가 주민의 이익을 대변하는 경우가 있는데, 대부분은 비대위가 사심 없이 일을 하지만, 특정 비대위의 경우 본인의 이익을 취하려고 뒷거래(?)를 하는 경우도 종종 있다고 한다. 이를 방지하려면 복수의 법무법인에게 사건을 검토해 달라고 의뢰해 보면 대략 평균적인 정보를 확보할 수 있다.

이제까지 이야기한 내용을 숙지한다면 적어도 어떤 법무법인에 사건을 의뢰하더라도 큰 도움이 될 것으로 생각한다. 우리 법인도 You Tube 채널을 통해 다양한 내용을 설명하고 있지만, 실제 실무를 본인이 직접 한다는 건 쉬운 일이 아니다. 따라서, 가장 좋은 방법은 실력 있는 변호사에게 사건을 의뢰하고 본인은 생업에 집중하는 것이 가장 바람직하다.