재개발 보상금 중 ‘영업보상’ – 나도 영업보상 받을 수 있을까?

우 리 법인은 건설부동산 관련 다양한 사건을 다루고 있다. 그러다 보니, 때로는 우리가 당연하게 생각하고 다른 주 사건을 처리하면서 서비스 개념으로 고객에게 제공하고 있던 항목이 어떤 의뢰인에게는 큰 쟁점이 되는 사건이 되기도 한다. 그런데, 종종 건설 부동산에 대한 경험이 없는 변호인과 만났다가 의뢰인이 당연히 찾을 수 있는 권리도 놓치는 경우를 보게된다. 이런 내용 중 하나가 “영업보상”에 대한 이야기이다.

“영업보상”은 재개발에만 있는 항목이다. 때때로 재건축에서 영업보상을 받을 수 있는지 문의하는 경우도 있는데, 재건축은 법이 바뀌지 않는 한 “영업보상” 이 불가능하다.

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재개발의 경우 사업자등록증을 가지고 재개발 구역 내에서 사업을 하던 사람들은 영업 보상을 받을 수 있다. “영업보상”의 의미는 재개발 기간 동안 정상적인 사업을 할 수 없으니, 그 손실에 대한 보상을 하는 개념이다. 보통 “영업보상” 은 4개월치 영업이익, 인테리어 비용, 이전비용(이사)/ 필수적인 인력에 대한 인건비 등이 포함된다.

그런데, 국내 대부분 소상공인의 경우 현금매출을 많이 줄이고자 개인적인 비용도 영업비용으로 처리해서 영업이익을 최소화하는 경우가 많다. 이렇게 하면 신고소득이 줄어 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 이 경우, 조합에서 소상공인들의 국세청 신고 소득기준으로 “영업보상”을 한다면 실제 영업 이익과 큰 차이가 발생하게 된다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

예를 들어 A 상인의 경우 매달 천만 원의 이익을 내고 있었는데, 실제 신고된 소득이 비용을 제하고 100만 원 정도를 신고하고 있었다면, 4개월간 이익을 더해도 한 달 실제 이익보다 못한 수준의 보상을 받을 수밖에 없다.

이 경우 실제 이익에 대한 보상을 받을 방법은 없을까? 결론부터 말하자면 “가능하다”이다. 이렇게 답변하면 “그럼 이제까지 신고한 소득에 대해서 누진세 등 처벌을 받는 건 아닙니까?”라고 묻는 경우가 있다. 그런데 대부분 이런 걱정은 하지 않아도 된다.

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그런데, “영업보상”을 받을 때 통상 누락하는 내용이 있다. 바로 “인테리어 비용” 및 “이전비용”이다. 재개발을 하며 이사를 가게 되면 기존 인테리어 비용을 청구할 수 있으며 이사하는 비용 일체를 청구할 수 있다. 이는 당연한 권리이나, 먼저 요구하지 않으면 권리를 보호받을 수 없다. 그런데 건설부동산 사건을 빈번히 담당한 변호사가 아니면 흔히 꼼꼼하게 챙기지 않는 항목 중 하나이다.

이 이외에도 “영업보상” 과 관련하여 빈번하게 묻는 질문이 있다.

질문: 저는 집을 다가구에 세를 주는 임대업을 하고 있습니다. 이 경우도 영업 보상을 받을 수 있는지요?

결론부터 말하면, “없다.”이다. 안타깝게도 주택임대 사업자를 기득권자로 본 법은 임대업에 대해서는 “영업보상” 대상으로 보지 않는다.

질문 : 세를 들어 사업을 하던 상인인 경우는 영업보상을 받을 수 있는데, 건물주가 직접 건물에 상가를 내고 사업을 했다면 보상을 받을 수 있습니까?

답변은 “있다.”이다. 임차인 뿐 아니라, 건물주로서 자기 건물에서 사업을 하고 있다고 하더라도 “영업보상” 을 받을 수 있는 대상이 된다.

서두에도 언급한 바 있듯이 건설부동산에 다양한 경험이 없는 변호사라면 학습을 통해 사건을 담당할 수 있겠지만, 순발력 있게 대응하기 어렵다. 특히 먼저 챙기지 않으면 확보할 수 없는 권리 같은 경우 (예를 들어 이전비용/인테리어 비용 등)는 누락하는 일이 빈번하다. 이 때문에, “영업보상” 때문에, 변호사와 상담을 할 경우 의뢰인이 먼저 다음과 같은 기본 사항에 대해서 숙지하고 있는 것이 좋겠다.

재개발 영업보상의 경우, 자가든 임차든 당연히 보상을 받을 수 있다. 영업보상금 중 가장 큰 부분은 4개월치 영업비용이며, 이뿐 아니라 이전비(이사비, 이사 시 인건비 등) 및 인테리어 비용까지 모두 보상받을 수 있다. 이 점에 대해서 조합과 협의가 되지 않으면 수용재결이나, 이의재결이나 행정소송을 통해서 다툴 수 있다.