지역주택조합 ‘과도한 추가 분담금’에 대처하는 방법

과반수 이상 대부분 조합원이 이미 동의했습니다.

당신도 조합원 즉 사업 주최로 동의안을 따라 추가 분담금을 내셔야 합니다.

반박하기 어려운 말이다. 그런데, 지역주택조합을 가입하는 이유 자체도 일반 아파트보다 적은 비용으로 새 아파트를 분양받을 수 있다는 장점 때문에 시작한 것인데, 추가 분담금의 규모를 떠나 일단 부담이 되는 것은 사실이다. 보통 지역주택조합을 가입할 때, 계약금을 낸다. 계약금은 전체 분양금액의 5% 내지 10%를 내는 것이 보통이며, 이 금액을 한 번에 혹은 분납으로 내기도 한다. 그리고, 중도금을 70~80% 선에서 낸다. 하지만, 목돈이 없는 서민의 경우 보통 이 금액을 대출로 내는데 과거에는 대출이 큰 문제가 없었지만, 지금은 각종 규제 때문에 대출 가능한 비율이 더욱 줄어들었다. 마지막 잔금은 입주 시 내는 것이 보통이다.

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그런데, 중도금/잔금의 비율이 바뀌는 건 크게 문제가 되지 않는다. 정작 문제가 되는 건 처음 계약 시에는 전혀 기대하지 않았던 추가 분담금을 내는 것이다. 예를 들어 지역주택조합에 가입해서 3억에 집을 분양받았는데, 시간이 지나니 이 금액으로는 땅을 구매하고 건설을 하는데 모자라니 추가 분담금을 내야 하는 상황이 발행하는 것이다. 10%만 하더라도 3,000만 원을 추가 분담금으로 내야 한다. 서민의 경우에는 큰 부담이 아닐 수 없다.

우리 법인에 찾아온 의뢰인의 사례를 보면 심한 경우는 4억에 집을 분양받았는데, 나중에 분담금으로 3억을 추가로 내라는 경우도 있다. 분담금이 70~80%가 늘어난다면 사실 서민이 아니라도 크게 부담스러운 경우이며, 서민의 경우 거의 불가능한 수준이다. 이런 경우 구제할 수 있는 방법은 없을까?

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

보통 우리 법인을 찾아온 의뢰인 중 이와 같은 사건에서 소송을 통해 조합을 탈퇴하고 기 납입금을 돌려받은 경우도 있고 그렇지 못하고 패소한 경우도 있었다. 그런데 패소한 경우 법원의 해석을 보면 “지역주택조합의 조합원은 사업 주체로서, 조합원의 과반수 이상이 동의해서 자기가 자신에게 추가로 돈을 낸다고 하는 것은 문제가 될 것이 없다”라는 해석이 있었다. 물론, 상식선에서 틀린 말은 아니다. 하지만, 만일 계약서에 추가 분담금이 발생하지 않고, 처음 계약금에 토지 구매 및 사업비용을 모두 포함한 확정 계약금이라는 조항이 있었다면? 추가 분담금을 내는 것이 아무리 사업의 주체라 할지라도 납득하기 쉬운 상황은 아닐 것이다.

또한, 보통 추가 분담금은 업무대행사의 권유로 조합이 총회를 개최해 총회 참석자의 과반수 이상 동의를 얻어낸 뒤 실제 조합원들에게 전달할 때는 조합원들이 자발적으로 과반수 이상 동의를 해서 결정한 것이니, 당신도 조합원으로 참여하라는 말을 한다. (물론, 모든 조합이 그런 건 아니다. )

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다행히 최근에 대법원 판례 이후에 하급심 판례에서, 지역주택조합 가입계약에서 분양대금이 확정금액으로 되어 있음에도, 추후 총회 결의를 통해서 추가 분담금을 내라고 한다면, 이는 계약을 해제할 수 있다라는 판결이 나왔다.

또한, “처음에 계약을 할 때부터 문제의 소지가 있었거나, 계약 후라도 처음 계약 조건과 상충되는 문제가 생긴다면, 계약을 취소 또는 해제할 수 있다.”라는 하급심 판결이 누적되고 있다. 일부는 대법원에서 판결이 확정된 것도 있다. 이처럼 최근 지역주택조합 계약과 관련된 판결이 일관되게 적용되고 있으므로 혹 본인이 이와 같은 억울함이 있다면 충분히 구제할 수 있는 방법이 있다는 점을 강조하고 싶다.

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최근 우리 법인이 진행하는 사건 중 남양주 조합의 경우도 가입 계약서에 확정 분담금으로 계약이 되어 있는데, 업무대행사의 권유로 조합이 총회를 거쳐 추가 분담금을 내도록 한 사례가 있었다. 이 경우 역시 위 소개한 논리처럼 대응을 해서 계약을 해제하고 기납입금을 반환하도록 하는 소송을 진행한 바가 있다. (소송 결과가 확정되면 다시 한번 별도의 포스팅으로 언급하도록 할 예정)

요약하면,

계약서에 확정 분담금이 있는데 추후 분담금을 내라고 한다면 이는 계약 해제 사유가 될 수 있다. 또한, 확정 분담금이라는 조건이 계약서에 없더라도 상식에 벗어나는 추가 분담금을 내라고 한다면 역시 같은 논리로 확장 해석해서 계약 해제 사유가 될 수도 있다.

법무법인 정의 대표 변호사 동영상 강의 중에서