지역주택조합 최근 판례를 이용한 실 사례 소개

최 근 일이 년 사이 지역주택조합 사건에 대한 분쟁이 좀 더 빈번히 지고 있다. 사실 처음에는 워낙 조합 측에 유리하게 되어 있어 조합원으로 피해 사례를 구제하기 쉽지 않았던 것도 사실이다. 하지만, 이제는 얼마 전 대법원 판례부터 시작해서 법원에서 서민들에게 유리한 방향으로 손을 들어주고 있다. 따라서, 지금이야말로 지역주택조합 관련 억울한 사연이 있다면 전문 변호사와 상담을 통해 구제할 수 있는 방법을 고민해 볼 시기가 되었다.

이번 포스팅은 얼마 전 대법원 판례 (좀 더 자세한 내용은 다음 링크를 통해서 살펴보자) 를 응용해서 우리 법인에서 진행하고 있는 사건 두 가지에 대해서 소개를 해 보고자 한다.

지역주택조합 가입계약에 대한 대법원 판례 소개 2편 포스팅 참고

https://blog.naver.com/lawjk3877/221423361078

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

추가 분담금과 관련된 지역주택조합 이야기

보통 지역주택조합의 가입 계약서를 보면 우리에게 유리한 내용이 거의 없다. 예를 들어 조합의 업무대행비는 어떠한 경우에도 반환을 하지 않는다든지, 반면 계약자가 잘못한 경우 기 납입한 돈을 모두 몰취한다든지 혹 납입금을 반환하더라도 전체 분담금 (즉 아파트 전체 금액)에 대해서 10%를 공제하고 돌려준다는 등의 내용이 그것이다. 그런데, 아파트 금액의 10%를 공제하면 몇천만 원이 될 수도 있는데, 이는 서민에게는 큰 부담이다. 만일 낸 돈이 얼마 되지 않은 경우는 오히려 돈을 더 내고 탈퇴를 해야 하는 경우도 종종 발생한다.

이런 부분이 공정거래위원회 등에서 문제가 많이 되다 보니, 최근에는 조합이 표준 계약서를 이용해서 일부 조항은 조합원에게 유리한 내용도 포함되기 시작했다.

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예를 들어 표준 계약서를 활용한 계약서를 보면, “계약자가 업무대행비와 분담금을 내고 나면 이 금액은 조합이 토지를 매입하거나 건축비, 용역비를 지급하는데 필요한 모든 비용을 포함한 확정금액이다. 추후에 돈이 모자랄 경우 업무대행사 예비비를 빼서 사용하거나, 시공사와 반반 부담한다는”라는 조항이 있는 경우가 있다. 바꿔 말해 계약자에게 더 이상 돈을 요구하지 않겠다는 조항이다.

사업이 잘 진행되면 전혀 문제가 없겠지만, 사업이 표류하는 경우 예를 들어 1금융사에서 2금융사가 들어오고, 건설사도 좀 더 작은 체구의 회사로 바뀌고 하는 경우 금융비용 및 제반 비용이 더욱 소요될 수도 있다. 이 시점에서 조합이 계약서와 다르게 추가 분담금을 요구하는 상황이 종종 발행한다.

계약서대로라면 이는 말도 되지 않는 상황이지만, 서민들의 경우는 보통 조합이 요구하는 대로 추가 분담금을 내다가, 힘이 들어 우리 법인을 찾기도 한다.

예를 들어 처음에 1억 원을 분담금으로 내라고 하고 점점 분담금이 늘어 1억 3천 /4천 등 금액이 증가하는 경우가 그런 경우이다. 그런데, 이 말은 조합이 처음에 약속했던 1억 원을 내지 않으면 계약을 이행하지 않겠다 즉 아파트를 분양하지 않겠다는 의사표시를 한 셈이므로, 이는 이행거절로 인해서 민법상 계약해제가 가능한 상태가 된다. 계약을 해제하게 되면 처음부터 계약이 소급해서 없어지게 되는 것이며, 없어진 계약을 근거로 기 납입된 돈을 모두 돌려받고 계약에서 벗어날 수 있다.

시청에서 조합에 사업 인가를 내 주지 않겠다는

공문을 보낸 상태에서 조합원을 모집했다면?

두 번째 사례는 파주에 있는 모 조합의 사례이다. 이 지역의 지역주택 사업부지를 관할하는 시청에서 모 조합에게 다음과 같은 공문을 보냈다. 우리 시는 인구 계획상 당신들이 하는 사업지에 지구단위 계획 변경 인가 및 사업승인을 해 줄 생각이 없습니다.”즉, 간단히 말하면 사업 진행을 하지 말라는 공문을 보낸 것이다.

그런데, 이 지역주택조합은 이 공문을 받기 이전에도 조합원을 모집한 상태이지만 문제는 공문을 받은 뒤에도 계속 조합원을 모집한 것이다. 즉, 사업 진행이 되지 않는다는 걸 알면서 즉 법적으로 이행불능상태가 되었음에도 계속 조합원을 모집한 것이다.

이 경우, 내가 지역주택조합을 가입하는 시점을 기준으로 그전에 이미 이행불능 상태가 발생했다면 나는 불가능한 사업에 계약을 한 셈이다. 이 상태를 원시적 불능이라고 하며, 이 경우는 계약이 무효가 된다. 만일 내가 가입한 이후에 조합이 이행불능 상태가 되었다면 후발적 불능이라고 해서 계약이 이행불능이 되어 계약해제 사유가 된다.

특히 시청이 공문을 보낸 뒤 조합원 가입계약을 한 경우는 “사기”로 형사 고발을 할 수 있는 이유도 된다. 조합은 명확히 사업 진행을 할 수 없다는 것을 알면서도 계약을 했기 때문이다.

보통 이런 경우 조합장이 조합원들에게 시청에서 받은 공문 내용을 공유해야 하는 것이 맞겠지만, 조합원의 동요를 염려해서 이렇게 하는 조합은 거의 없다. 그런데 문제는 조합원이 조합이 이런 공문을 받았다는 것을 알기 어렵다는 데 있다. 하지만, 방법은 있다. 지역주택조합에 정보공개 청구를 하거나, 시청의 홈페이지를 통해 이런 사실을 확인할 수 있기 때문이다. 만일 본인의 지역주택조합이 이런 상황에 처해 있다면 가입계약이 무효 처리가 되거나, 해제 사유에 해당할 수 있다.

이처럼 얼마 전 대법원 판례로 인해 지역주택조합 조합원 입장에서 유리하게 주장할 수 있는 무기들이 늘었다. 만일 본인이 억울한 상황에 처해 있다면 전문 변호사와 상담을 통해 이 판례를 응용해서 본인에게 유리한 구제 방법이 있는지 고민해 보는 것도 좋을 것 같다.