지역주택조합 가입계약에 대한 대법원 판례 소개

재개발 재건축처럼 오랜 기간 어느 정도 표준이 정해진 사건들과 달리 지역주택조합의 경우 아직도 춘추전국시대라 부를 정도로 혼란스럽다. 특히 가장 큰 혼란을 야기하는 것은 지역주택조합의 탈퇴와 관련된 문제일 것이다. 보통 지역주택조합은 일반 아파트보다 저렴하게 내 집 마련을 하고 싶은 서민들이 관심을 가진다. 그런데, 이들이 처음 만나는 대상은 지역주택조합 소속 임원, 직원이 아니라 지역주택조합이 고용한 외주 업체인 분양대행사를 만나게 된다.

분양대행사는 한 명이라도 더 조합원으로 가입해야 본인들 수수료를 확보할 수 있으므로, 무리한 설득을 하기도 한다. 예를 들어 실제 토지 확보가 조합을 설립할 규모로 진행되지 않았음에도 불구하고 애매한 표현으로 토지 확보가 모두 끝나서 곧 사업에 진행될 것처럼 설득한다든지, 추후 분담금이 발생하지 않는다고 설득한다든지 등 가까운 미래에 거짓으로 판명이 될 내용도 서슴지 않고 설득의 논리로 사용한다. 이들은 조합원만 모집하면 끝이기 때문이다.

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사진의 아파트는 포스팅의 지역주택조합과 관계없는 참고 사진입니다.

이런 방법으로 지역주택조합 가입계약에 동의하고 일단 조합원이 되고, 추후 조합이 설립이 되면 어느덧 분양대행사 직원은 사라지만, 조합은 소위 “법대로 하자”라는 논리로, 조합 탈퇴도 불가능하며 가입계약금 반환도 역시 불가하다는 입장을 고수한다. 어떻게 이럴 수 있을까?

안타깝게도 법적으로는 정말 하자가 없는 말이다. 지역주택조합은 설립 인가 및 창립총회를 하고 나면 단체가 된다. 이 단체는 비법인 사단이 되는데, 비법인사단의 경우 법적으로 총유관계가 적용된다. 즉, 조합원이 탈퇴하고 싶더라도 마음대로 결정할 수 없고, 총회에서 다수결로 이를 결정해야 한다는 뜻이다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

나는 그런 건 잘 모르겠고, 내가 지역주택조합에 가입할 때는

계약서를 썼는데, 당시 계약 조건과 지금이 매우 상이하다?

이렇게 주장하더라도, 안타깝게도 기존에는 보호를 받지 못하였다. 왜냐하면, 가입할 때 분양대행사에 이끌려 가입 계약서를 작성하고 서명했더라도, 지역주택조합이 설립된 뒤에는 이런 계약관계도 조합의 단체법이 적용되어 총유관계로 흡수되기 때문이다. 이 때문에 따로 계약의 하자 여부를 다툴 수 없다는 것이 기존 입장이었다. 이런 기존 대법원 판례 때문에 하급심들도 이런 판례를 기준으로 판결을 내리고 있었다. 억울하지만, 사실 이 내용은 법적인 해석으로만 보자면 틀린 바가 없는 것이다.

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이에 대해서 우리 법인은 보통 지역주택조합의 표준규약 “12조 1항: 조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.”라는 규약이 공서양속(공공의 질서와 선량한 풍속)을 위반하므로 무효라는 주장을 해 왔다. 또한, 이런 내용이 받아들여지지 않을 경우 계약의 하자를 다투어 계약의 무효, 취소 여부를 주장한 바 있다.

하지만, 더 이상 어렵게 재판부를 설득할 필요가 없어졌다. 최근에 대법원에서 이에 대한 명확한 판례를 만들어 주었기 때문이다. 즉 최근 판례에 따르면

지역주택조합 계약서를 통해 가입을 했다면, 지역주택조합이 설립되어 비법인사단 관계로 있다고 하더라도 계약의 하자를 다툴 수 있다.

이 판례가 가지는 의미는 매우 크다. 첫째, 계약에서 취소 사유가 (계약에서 사기, 기망 및 중요 내용의 착오가 있는 경우) 있거나, 두 번째, 무효 사유 (계약서의 내용을 이행하지 못하거나, 지체되어 하자가 있으면) 가 있다면 계약을 해지할 수 있게 된 것이다.

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다시 정리하면, 기존에는 지역주택조합에 한번 가입하면 조합의 동의 없이는 절대로 탈퇴할 수 없었다. 하지만, 이제 새로운 판례에 의하면 지역주택조합에 가입계약을 하고 조합이 설립되었더라도 계약 자체가 허위 및 과장광고를 기반으로 되었거나, 토지 확보 비율 등에 대해서 거짓말을 했거나 하는 경우 기망으로 계약을 취소할 수 있다. 또한, 처음 계약할 때 약속한 내용들 예를 들어 추가 분담금이 없다고 했는데, 나중에 발생하는 경우 등은 계약 불이행으로 나중에 계약을 해지할 수 있는 사유가 된다.

이 판례 덕분에, 기존에 소유 “노예계약” 같았던 지역주택조합 가입 계약서가 이제는 합리적으로 탈퇴를 할 수 있는 근거가 되게 된 것이다. 만일 이 판례의 기준에 맞추어 재판부를 설득할 수 있다면 계약의 구속력에서 벗어나는 것이 가능해질 것이다. 실제 본 판례 이후 우리 법인에서 담당한 사건들의 재판부도 기존과는 조금 다른 해석을 보이기 시작했다.

만일 현재 지역주택조합에 가입했고 계약서와 다른 상황에 처해 탈퇴를 고민하고 있다면 전문 변호사와 상담을 해서 분쟁을 해결하길 권하고 싶다.

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 강의 동영상 중에서