[재개발/재건축] 분양신청 후 수년 뒤 갑자기 분양계약을 진행하며 조합이 명도소송 소유권이전 등기 소송을 제기하면?

재개발 재건축의 경우 취지는 좋지만, 진행하는 과정에서 여러 가지 문제가 발행하기도 한다. 가장 큰 문제는 이를 실행하는 기간이 매우 장기화될 수 있다는 데 있다. 기간이 장기화되면 일부 분양신청한 사람과 일부 현금청산을 한 사람이 뒤섞이며 동네가 약간 슬럼화되기도 한다. 또한, 종종 비대위가 만들어지며 조합 입장과 반대되는 사람들의 집단과 조합 측 의견 대립이 발생하기도 하며, 이로 인해 동네에 살벌한(?) 현수막이 곳곳에 걸리기도 한다. 안타깝지만, 이는 대부분 재개발, 재건축 지역에서 흔하게 볼 수 있는 사회 현상이 되었다.

한편, 동네의 슬럼화 문제 이외에 분양신청을 하고 조합원으로 남기로 한 경우에도 치명적인 문제가 생기는 경우가 있다. 예를 들어 사업 초기에 현금청산자가 될 것인지 아니면 분양신청을 할 것인지에 대한 질문에, 조합이 고용한 용역업체가 달콤한 유혹을 하기도 한다. 즉, 이들은 조합원에게 “지금 힘들게 결정할 필요 없이 일단 분양신청을 하고 분양계약이 진행되기 전에 마음이 바뀌면 언제든 현금청산을 할 수 있다고” 설득 하기도 한다.

11.22.사진1.jpg

분양신청을 하면

반드시 분양계약을 해야 하는 것인가?

안타깝게도 법리적으로는 분양신청을 한 경우 조합이 일 년 뒤든 이 년 뒤든 심지어 십 년 뒤라도 분양계약 신청을 받으면 반드시 분양계약을 해야 하고 집도 명도해야 하는 것이 맞다. 실제 우리 법인에는 이와 유사한 사건에 대한 의뢰가 매우 빈번하게 발생하는 편이다. 다음 사례는 현재도 우리 법인이 대법원에서 진행하는 사건의 이야기이다.

11.22. 사진2.jpg
법무법인 정의 강동원 대표 변호사

사건의 주인공들은 조합원으로 분양신청을 하고 이년 정도 기다리던 중 조합이 어느 날 갑자기 이주 통보를 하게 된다. 그런데, 이 조합원들은 조합이 제시한 종전자산평가액이 너무 낮아 추가 분담금이 너무 부담되어 분양신청을 취소하고 현금청산자가 되기로 결정했다. 그런데, 조합은 이를 받아들이지 않고, 이들에 대해 명도 소송을 진행했다. 이에 대해 조합원들은 1심에서 모두 패소하고 우리 법인에 찾아오게 된다.

강제집행정지 신청

일단, 당장 집을 잃어버리게 된 의뢰인들을 대상으로 우리 법인은 강제집행정지 신청을 하고 2심 재판을 진행하였다. 2심 재판에서는 우리 법인의 주장이 받아들여져 명도 소송에서 우리가 모두 승소하게 된다. 이에 조합이 상고하여 현재 대법원에서 사건이 진행 중이다.

11.22. 사진3.jpg

조합은 명도 소송이 진행되는 중에 우리 의뢰인들을 대상으로 소유권이전등기 소송도 같이 진행했다. 사실 조합이 사업을 하려면 조합원이 당연히 명도를 하고 등기를 넘겨받아야 사업을 진행할 수 있게 된다. 물론, 법리상으로는 우리 의뢰인들이 소유권이전등기 소송뿐 아니라, 명도 소송에서도 모두 패소하는 것이 맞다. 하지만, 우리 법인은 다음과 같이 주장함으로써, 소유권이전등기에서 일부 승소 그리고 명도 소송에서 모두 승소를 하게 되었다.

이 조합의 경우 분양신청을 받은 뒤 약 2년 뒤 분양신청 계약을 진행하였다. 그런데, 분양신청을 하고 난 뒤 너무 늦게 분양계약을 받으면 기다리던 조합원 입장에서는 사실상 이제라도 현금청산을 할 수 있지 않을까 하는 기대를 갖게 마련이다. 그리고, 만일 조합이 조합원을 무한정 기다리게 하더라도 분양계약을 반드시 해야 한다고 하면, 조합원 입장에서는 그 사이 매우 불안정한 지위에 있게 된다. 이 때문에, 우리 법인은 이런 불안정한 지위가 신의성실 원칙에 위배된다고 본 것이다.

물론 이에 대해서 아직 대법원의 판례가 있는 것이 아니라, 소유권이전 등기 소송의 경우 일부 재판부에서는 승소를 또 다른 재판부에서는 패소를 하게 되었다.

11.22. 사진4.jpg

따라서, 이 사건 내용을 다시 정리하면

“분양신청을 해서 조합원으로 남게 되더라도 조합이 너무 오랜 시간 분양계약을 신청하지 않고 갑자기 조합원에게 명도 및 소유권 이전등기를 요청하면, 이는 신의성실 원칙에 위배되어 조합의 요청이 받아들여지지 않을 수도 있다”라는 것이다.

다시 우리 의뢰인 이야기로 돌아와, 명도소송에서 승소한 의뢰인들은 더 이상 이주할 필요가 없어졌다. 그런데, 조합 입장에서는 몇몇 집이 이주하지 못해 전체 사업이 표류하게 되었으므로 우리 법인에 찾아와 협상을 제안하게 되었다. 다시 현금청산을 할 수 있는 기회를 준다든지, 다양한 협상안이 진행 중이며, 현재 이 사건은 원만하게 협의가 될 것으로 생각한다.

사실 우리 법인은 이와 유사한 사건 문의를 종종 받는다. 대부분 용역회사의 설득에 가벼운 마음으로 분양신청을 한 조합원들이 나중에 실제 분양계약을 할 경우 마음이 바뀌는 경우가 상당히 빈번하게 있기 때문이다. 또한, 조합도 관행처럼 분양신청을 받은 뒤 실제 분양계약까지 오랜 기간을 두는 경우도 많다. (최악의 경우 10년 정도 소요되는 경우도 있다.)

이와 같은 사건은 원칙적으로 (법리상) 조합원이 불리할 수밖에 없다. 그럼에도 불구하고 우리 법인이 재판을 하는 경우 대략 절반의 확률로 승소하게 되는 경우도 있다. 이는 요즘 재판부가 신의성실의 원칙이 근거해 조합원 손을 들어주는 경우도 있기 때문이다.

현재 우리 법인 의뢰인 사건이 대법원에서 진행 중이다. 대법원 판결이 확정되면, 이와 유사한 사건에 좋은 판례로 남게 될 것이다.

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 동영상 강의 중