분양형 호텔에서 확정수익을 보장받고 계약했는데, 배당을 받지 못한다면?

최근 분양형 호텔 (수익형 호텔)에 대해서 피해 사례 대처 방법 등 다양한 포스팅을 통해 피해 구제 방법을 소개한 바 있다. 그런데, 이런 이야기가 대부분 분양 계약 시 벌어진 일이라면 (호텔이 준공되고 입실이 되기 이전의 일) 이번 포스팅은 분양 계약을 하고 계약금, 중도금 그리고 잔금을 모두 지급하고 입실이 된 경우의 이야기를 해 보려고 한다.

수익형 호텔의 경우 대형 시공사가 신탁사와 함께 운영해서 자금의 걱정도 없어 고객에게 대출을 진행하는데도 문제없을 뿐 아니라 실제 입실이 되고 호텔 운영도 원만하게 이루어져 약속한 배당을 하는 경우라면 전혀 문제가 없을 것이다. 그런데, 자금력이 부족한 시행사가 무리하게 사업을 진행하려고 할 경우 다양한 문제가 발생한다.

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가장 대표적으로 최근 부동산 경기가 정부의 대출 규제 등 다양한 제제 때문에 냉각이 되자, 분양형 호텔 시행사도 자금을 유입할 방법이 없어 수분양자에게 예상치 못한 분담금을 전가하는 경우도 종종 발생한다고 한다. 이 경우 아직 준공 이전이기 때문에, 비교적 쉽게(?) 구제할 수 있는 방법이 있다. 이에 대해서는 다음 포스팅을 참고하자.

https://blog.naver.com/lawjk3877/221375361378

이번에 소개하는 사건의 경우 이미 잔금까지 내고 입실을 한 뒤 일 년 정도 지난 뒤의 경우의 사례이다. 어느 날 우리 법인을 찾아온 의뢰인은 수익형 호텔 분양계약을 할 당시 월 확정수익을 보장한다는 말을 믿고 계약을 하고 입실까지 했는데, 일 년 뒤 호텔 운영이 되지 않자 배당 자체를 하지 않는다는 피해 호소하며 구제방법을 물었다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

만일 처음부터 계약서상에 수익이 나는 경우만 배당을 주기로 약속했다면 문제가 없었을 텐데, 이 경우는 처음부터 확정 수익을 보장한다는 계약을 한 상태였다. 혹 매달 확정수익을 보장하지 않더라도, 첫 몇 달의 경우 확정수익을 보장하고 이 이후에는 수익이 나면 배당을 주겠다는 경우도 있다. 어떤 경우이든 분양을 받을 때 수 분양자는 이런 수익에 대한 기대감 때문에, 계약을 하게 되는 것이 사실이다.

이렇게 수익을 약속하는 것은 법적인 표현으로는 채권계약이 된다. 채권계약은 약속을 지킬 수도 있지만, 능력이 되지 못하면 지키지 못할 수도 있다는 뜻이다. 이 때문에, 계약 당시부터 담보를 잡거나, 근저당을 설정해서 물건 계약을 해야 한다. 운영 회사(시행사)가 약속을 지키지 못할 경우 담보물을 실행해서 경매 등을 통해 자금을 회수하는 방법이 있다.

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하지만, 담보가 없다면 법적 소송을 통해, 나의 채권을 확정하고 행사하는 방법이 있는데 기본적인 약속도 지킬 수 없는 상태의 당사자가 법적인 수단을 동원하더라도 약속한 자금을 집행할 수 있는 가능성은 매우 희박하다.

분양형 호텔에서 확정수익이란 = 채권계약

기본적으로 분양형 호텔에서 배당은 수익이 나야 가능하다. 그런데, 관광지 (예를 들어 평창 올림픽 인근)에 분양형 호텔을 지었다면 특정 이벤트(올림픽이)가 끝난 뒤 투숙객이 현저히 줄어 수익이 나지 않을 수도 있다. 이 경우 배당을 줄 수 없다. 따라서 확정수익을 약속한 분양형 호텔을 분양받은 사람은 매달 이 수익을 기반으로 자금계획을 세웠다가 배당을 받지 못하면 경제적으로 큰 곤란을 겪기도 한다.

이 때문에, 최근 분양형 호텔의 확정수익을 받지 못해 피해를 입은 사람들이 피해자 모임을 만들어 시행사 혹은 운영사를 상대로 손해배상 소송을 내는 사례가 종종 발행한다.

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분양계약과 임대차 계약이 벌건이라니!

그런데, 이 경우 분양호텔의 시행사는 분양계약과 임대차 계약 (수분양자에게 객실을 임차해서 수익을 낸 뒤 나누어 준다는 계약)은 별건이므로 정상적인 수익이 나지 않는다고 하더라도 분양계약 자체를 무효라고 주장할 수는 없다고 말한다. 물론, 법적으로는 틀린 말이 아니다. 하지만, 대부분 수익형 호텔을 분양받는 사람의 경우 특히 확정수익이라는 광고를 보고 계약한 경우, 분양계약과 임대차 계약을 별건으로 생각하고 계약하는 경우는 거의 없다. 이 때문에 우리 법인도, 근본적으로 두 개의 계약이 하나의 계약이라고 볼 수 있다는 설득의 논리를 통해 법리 해석을 주장하고 있다.

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아직 이에 대한 대법원의 판례가 나온 상태는 아니다. 하지만, 변호사의 역할은 판례가 없더라도 법원에 피해 사례를 호소해서 전향적으로 판단해서 피해자를 보호할 수 있도록 제안해서 판례를 만들 수도 있어야 한다. 우리 법인의 경우 기존 건설부동산 (재개발 및 재건축 사례)의 법리해석을 응용해서 분양형 호텔 사건에 적극 대응하고 있다.

본 포스팅의 취지는 어떤 결론을 소개하기보다는 이렇게 대응할 수 있다는 가능성에 대한 소개 정도로 보면 되겠다. 추후 좀 더 구체적인 업데이트가 발행하면 다시 별도의 포스팅으로 소개하도록 한다.

법무법인 정의 강동원 변호사 강의 동영상 중