수익형 호텔에 이어 ‘구분상가’ 분쟁 시 구제방법은?

점점 고령화 사회가 되면서 노후 투자수단으로 수익형 임대 사업이 큰 인기를 얻고 있다. 이 때문에, 수익형 호텔의 분쟁 건이 빈번히 발생하고 있어 우리 법인에서 이에 대한 구제방법에 대해서 몇 차례 설명한 바 있는데, 최근에는 이와 비슷한 ‘구분상가’의 분양이 큰 문제가 되고 있다. 구분상가란 상가를 구획을 나누어 분양받는 것을 의미한다. 마치 분양형 (수익형) 호텔이 호텔 객실을 분양받아 그 객실 운용수익을 받는 형태인 것처럼, ‘구분상가’는 분양 받은 점포를 시행사가 대신 운용하고 투자자가 그 수익을 받는 형태라고 보면 될 것 같다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

자금에 여유가 있는 사람이라면 상가를 통째로 (큰 건물 혹은 작은 건물) 구매한 뒤 임대를 해서 수익을 내면 되겠지만, 대부분 서민들은 평생 모은 수억의 자금으로 작은 공간을 임대하는 구분상가 등을 통해 수익을 기대하는 것이 일반적이다. 그런데, 분양회사가 허위 또는 과장광고를 해서 약속과 다른 공간을 분양받거나, 분양을 받은 이후 운용 회사가 약속한 수익률을 내지 못하는 경우가 종종 발생한다.

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<*사진의 상가는 본문의 내용과 관계없습니다.>

실제 우리 법인에서 의뢰받은 두 가지 최근 사례를 살펴보자.

사례 1 : 우리 법인 의뢰인이 명동의 구분상가를 분양받았다. 분양 당시 회사의 설명은 건물의 지하에서 엘리베이터가 건물 중앙으로 올라와서, 사람들이 상가 쪽으로 유입될 것이라는 설명이었다. 그런데, 건물 준공전 입주민 점검 때 상가를 방문해 보니, 이런 설명과 달리 엘리베이터가 건물 외벽에 있어, 지하에서 유입되는 유동 인구가 상가로 들어갈 수도 있지만, 그냥 외부로 나갈 수도 있는 구조였던 것이다. 물론, 당연히 이로 인해 기대 수익이 현저하게 줄 것으로 예상이 되었다.

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사례 2 : 두 번째 사례는 지하철이 들어온다는 대형몰에 독립 매장이 있는 구분상가를 분양 받은 의뢰인 이야기이다. 이 의뢰인이 분양 당시 들은 설명은, 삼면이 천정까지 둘러싸인 독립 매장에 한 면이 오픈되어 있어 손님이 유입될 수 있는 구조로 설명을 들었다. 그런데, 실제 입주민 점검 때 방문해 보니, 에스컬레이터 옆 사람이 지나다니는 길에 별도의 구조물 없이 노천에 줄로 다른 상가와 구분이 되어 있는 소위 노천 점포 구조였던 것이다. 독립 점포와 노천 상가는 큰 차이가 있는데 어떻게 이런 일이 있을 수 있을까?

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물론, 의뢰인들은 놀란 마음을 진정하고 시행사에 이의를 제기했다. 이에 대해 시행사의 설명은 분양대행사가 잘못 설명을 한 것이라 하고, 분양대행사에 이의를 제기하니 본인들은 시행사가 지시한 대로 설명을 했다며 서로 책임을 떠넘기는 상황이 되었다. 물론, 사례 2의 경우 다시 구조물을 만들어 독립 점포로 만들면 되겠지만, 건축 허가를 변경하기 위해서는 많은 작업이 필요하고 시행사, 분양대행사가 서로 책임을 떠넘기는 상황이라 이도 쉽지 않았다.

결국 의뢰인들은 분양계약을 취소하기로 결정했다.

당신은 이미 분양 계약서에 도장도 다 찍었고, 분양 비용도 입금을

모두 받은 상황에서 분양 계약서를 취소할 수 없습니다!

시공사의 설명이다. 혹은 일부 시공사는 분양계약과 임대관리계약이 분리되어 있어 임대관리 계약을 취소하더라도 분양계약은 취소할 수 없다고 주장한다.

물론, 단순히 기대했던 수익보다 작게 나왔다고 계약을 해지할 수는 없을 것이다. 하지만, 위 두 가지 경우처럼 설계상 중대한 변경이 있었음에도 고지하지 않고 준공이 되었을 경우는 다르다. 수익률의 경우도 처음부터 주변 상가의 시세가 4% 선밖에 되지 않았는데 분양대행사에서 10% 이상 수익을 기대할 수 있다고 과장 설명했다면 허위 과장 광고에 해당할 것이다. 따라서, 계약을 해지할 수 있다.

분양계약과 임대계약이 분리된 경우도 같은 시행사가 본인들 편의 때문에, 계약서를 두개로 분리해 놓았다면 사실상 하나의 회사에서 형식적으로 계약서를 분리했다는 주장으로 계약을 해지할 수도 있다. 왜냐하면 계약서에서 임대 수익률은 매우 중요한 내용인데, 여기에 중대한 하자가 있다고 하면 계약 해지 사유가 될 수 있기 때문이다.

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사실 위에 소개한 사례 이외에도 구분상가의 피해 사례는 매우 다양하다. 따라서, 자신의 실제 피해 사례와 증거를 기반으로 전문 변호사와 상담을 한다면 계약 해지 등 구제가 가능한지를 검토할 수 있을 것이다.

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 동영상 강의 중에서