‘매도청구’ 청구시 감정가를 높이 받고 ‘동시이행항변’ 만 하면 될까?

매도청구와 반소의 중요성에 대해서는 이미 몇 차례 소개한 바 있다. 하지만, 아직도 다음과 같은 하소연을 종종 들을 수 있다.

수년 전 진행된 매도청구 소송에서 조합이 바로 대금을 지급하지 않아 그냥 살고 있었는데, 이제와서 과거에 합의된 대금을 지급하면서 나가라고 합니다. 그런데, 그동안 주변 시세가 크게 올라, 이제 예전의 감정가로는 인근의 전세 아파트도 구하기 어렵게 되었습니다. 어떻게 방법이 없을까요?

이런 이야기가 반복되는 걸 보니, 아직 매도청구시 반소의 중요성에 대해서 충분히 인지를 하지 못한 사람들이 많은 듯하여 다시 한번 소개를 해 보기로 한다.

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참고로 매도청구는 재개발에는 없고, 재건축에 있는 제도이다. 매도청구란 “재건축 조합이 일정한 요건을 갖추게 되면(70~ 80% 비율 이상 주민 동의 등) 재건축 조합원이 아닌 사람 즉 땅을 판매하길 거부한 사람에게 강제로 땅을 판매(매도) 하라고 청구할 수 있는 권한” 을 말한다. 보통 매도청구는 조합이 소장을 송달하는 형태로 진행된다. (즉 재판으로 진행됨) 이때 법원에서 매도청구 대상자의 부동산(토지)에 대해서 감정평가를 하고, 적정한 감정가가 나오면 “동시이행항변” 을 해서 그 감정가를 매도청구 대상자가 받으면 집을 넘겨주는 (등기를 넘기고 명도를 하는) 판결문을 받는 것이 일반적이다.

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“동시이행판결” 은 말 그대로, 동시에 이행하지 않으면 집을 넘겨주지 않겠다는 판결이다. 따라서 돈을 받지 않으면 집을 넘겨주지 않고 계속 살면 되므로 일견 생각해보면 전혀 손해날 것 없는 공정거래라 생각할 수도 있다. 하지만, 대부분 매도청구 대상자들이 모르고 있는 불편한 진실이 있다. 이런 판결문을 받은 시점은 보통 조합이 줄 돈이 없는 시점이라는 것이다. 바꿔 말하면, 판결문을 받은 뒤 적게는 2~3년 길게는 10년까지 기다려야 돈을 받을 수 있는 경우가 일반적이다.

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보통 조합의 자금은 다음과 같이 운용된다. 조합이 설립되고 시간이 흘러 시공사가 정해지면 시공사의 담보로 사업 자금을 빌린다. 즉 그 이전은 조합의 돈이 없다. 돈이 생기는 시점에 현금청산자 및 매도청구자들에게 대금을 지급하기 시작하는데, 이 시점이 보통 2~5년 정도 소요될 수 있다. (긴 경우는 10년까지 기다려야 하는 경우도 있다.) 그런데, 문제는 4~5년 후에는 이미 부동산 가격이 오를 수도 있고, 설혹 부동산 가격 변동이 없더라도 실물 자산 가격이 상승되어 과거에 받은 감정가 자체만 받으면 큰 손해를 볼 수도 있다는 점이다.

만일 판결문을 받고 조합으로 부터 돈을 받지 못한 채 그동안 자산의 가치가 몇십 프로 정도 상승해도, “동시이행항변” 만으로는 이 차이를 보전 받을 수 있는 방법이 없다. 만일 수년 뒤 부동산 금액이 상승되었더라도 조합이 예전의 감정가를 주고 집을 비워달라고 하면, 약속한 대로 집을 비워주는 수밖에 없다. 물론, 조합이 매도청구 소송 이후 아무런 액션이 없어, 매매계약이 취소되었으니, 다시 감정평가를 해야 한다는 등의 소송을 제기할 수는 있겠다. 하지만 이런, 소송을 하기 이전에 취할 수 있는 보호장치가 있다. 바로 “반소”이다.

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만일 판결문을 받고 조합으로 부터 돈을 받지 못한 채 그동안 자산의 가치가 몇십 프로 정도 상승해도, “동시이행항변” 만으로는 이 차이를 보전 받을 수 있는 방법이 없다. 만일 수년 뒤 부동산 금액이 상승되었더라도 조합이 예전의 감정가를 주고 집을 비워달라고 하면, 약속한 대로 집을 비워주는 수밖에 없다. 물론, 조합이 매도청구 소송 이후 아무런 액션이 없어, 매매계약이 취소되었으니, 다시 감정평가를 해야 한다는 등의 소송을 제기할 수는 있겠다. 하지만 이런, 소송을 하기 이전에 취할 수 있는 보호장치가 있다. 바로 “반소”이다.

매도청구 소송의 판결문: “조합은 매도청구대상에게 금액을 지급하고 등기와 명도를 받는 판결문”

매도대금청구소송 판결문 : “의뢰인은 조합으로부터 매도대금을 받고 등기와 명도를 하라는 판결문”

을 각각 받게 된다. 이 경우 의뢰인이 반소를 하고 나서 등기도 넘겨주고, 명도도 진행하면, 그 다음날부터 조합으로부터 대금을 받는 날까지 연 15%의 이자를 추가로 받게 된다. 연 15%의 이자라면 보통 대부분 실물 자산의 상승분을 커버할 수 있다.

반소를 제기하면, 조합이 대금을 늦게 지급하더라도 나를 보호할 수 있는 장치(보험?)을 하나 확보한 셈이다.

이에 대한 자세한 설명은 다음 강의 동영상에서 확인할 수 있다.

매도청구시 반소의 중요성 – 법무법인 정의 강동원 대표 변호사 동영상 강의 중