재개발 재건축 추가분담금과 관리처분계획의 관계

재개발 재건축에서 권리가액 (종전자산가액)은 매우 중요하다. 만일, 내 자산에 대해서 낮게 평가받는다면 현금청산을 하거나, 분양신청을 하거나 모두 재산상의 손해를 보기 때문이다. 특히 현금청산자의 경우 종전자산가액이 낮게 평가되면 여러 가지 소송을 통해서 다툴 수 있는 여지가 있고 이를 통해 자산 가격을 인정받을 수 있는 방법이 있지만, 조합에 남기로 하고 분양신청을 한 경우는 대응할 수 있는 방법이 매우 제한적이다.

다른 포스팅에서도 이에 대해서 여러 번 언급한 바 있지만, 이번 포스팅에서는 권리가액이 낮아 분담금을 많이 내야 할 경우에 대해서 어떻게 대응할 수 있는지 좀 더 자세히 다뤄보기로 한다.

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분양신청을 하고 조합원이 되었는데,

추가 분담금이 생각보다 크다면?

추가 분담금이란, 말 그대로 추후에 추가로 내야 하는 분담금이다. 추가 분담금은 현재 내 재산의 권리가액(종전자산가액)에 따라 차이가 발행한다. 예를 들어 전체 금액이 5억이고, 내 재산의 권리가액을 2억 원으로 인정받았다면, 3억 원의 추가 분담금을 내야 하는 것이다.

추가 분담금은 공사비, 이자비용 기타 토지대금 등을 모두 고려해서 계산되지만 가장 중요한 아이템이 바로 “권리가액”이다.

추가분담금을 계산하는 방법은 만일 “비례율 100%라고 한다면, 권리가액을 100% 인정해주고 모자라는 금액을 추가로 내는 것으로” 계산한다. 즉, 권리가액(종전자산가액)이 높을수록 나에게 유리한 것이다. 그런데 문제가 되는 것은 조합이 권리가액을 너무 낮게 인정해준다는 데 있다. (다시 말해 내 (토지) 건물을 너무 낮게 평가했다는 뜻이다.)

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법무법인 정의 강동원 대표변호사

그럼 분양신청을 한 조합원은 조합이 제시한 권리가액을 그냥 받아들여야 할까?

일부 인터넷을 통해 리서치를 한 의뢰인의 경우 조합의 관리처분계획이 나오면, 이에 대해서 이의를 제기해서 권리가액을 다시 평가할 수 있도록 하면 되는 것 아니냐고 반문한다. 그런데, 우리 법인에서 매우 많은 사건을 다뤄보았지만 조합에 이의를 제기해서 조합이 이를 받아들여 재평가를 한 사례는 단 한 번도 없었다.

또한, 이대로 시간이 흘러 관리처분계획이 인가가 나서 진행되면 더 이상 다툴 수 있는 여지도 없다. 그럼 어떻게 해야 할까?

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관리처분계획의 위법성?

이를 다툴 수 있는 방법은 관리처분계획에 대한 위법성을 다투는 것이다.

관리처분계획은 “사업구역 내에 기존 건물/토지를 어떻게 처분해서 어떻게 새로운 건물을 지을 것인가에 대한 계획인다.” 따라서 기존의 부동산 금액에 대해서도 즉 내 권리가액에 대해서도 관리처분계획에 명시되어 있다. 그런데 이 금액이 현저하게 낮게 평가되었다면 관리처분계획이 위법하다고 주장할 수 있고 만일 위법성이 인정되면, 관리처분계획의 취소/혹은 무효를 주장할 수 있다.

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그런데, 관리처분계획의 위법은 아무 때나 주장할 수 있는 것은 아니다. 보통 다시 감정했을 때, 조합이 감정한 금액 대비 10%~20% 정도 차이가 발생해야 관리처분계획의 위법성을 주장할 수 있다.

또한, 위법성을 주장해서 재판으로 이어지더라도 여전히 고비가 있다. (어떤 재판이나, 우리에게 유리한 면도 불리한 면도 있다)

예를 들어 일부 재판부의 경우 “형평성”의 차이가 있을 때만 위법하다고 인정하는 경우가 있다. 이 경우는 그 사업구역 내 모든 부동산을 감정평가해야 하는데 이는 현실적 불가능에 가깝다(개인 혹은 작은 집단이 지역 내 모든 부동산을 감평 평가 수수를 내고 다시 평가하는 건 무리이다). 이 경우, 재판부를 설득해서 의뢰인의 부동산만 감정평가하도록 하는 것이 하나의 고비가 될 수 있다.

혹 이 주장이 받아들여져 다시 평가하더라도 실제 10% ~20% 이상 조합의 감정평가 결과와 차이가 발생해야 하며, 혹 이것을 증명(승소) 하더라도 실제 조합이 항소/상고한다면 재판 기간이 길어진다는 것도 고비이다.

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다시 정리하자면,

분양신청을 해서 조합원으로 남아 분양을 해야 하는데, 추가 분담금이 너무 많아, 이에 대해서 이의를 제기할 때는 관리처분계획에 대해서 이의를 제기하는 것이 좋은 방법이다.

관리처분계획 인가 후 90일 이내에 취소소송을 제기할 수 있으며, 90일이 넘으면 무효확인 소송밖에는 제기할 수 없다. 무효확인은 입증방법의 범위가 매우 크기 때문에 아무래도 90일 이전에 취소소송을 하는 것이 유리하다.

일부 인가권을 가진 공무원의 경우, 관리처분계획에 대해서 효력정지 가처분/인가취소 소송이 제기된 경우, 이 소송이 끝날 때까지 관리처분계획 인가를 내주지 않는 경우도 있다. 따라서, 우리가 재판을 진행할 때 이러한 점을 우리에게 유리하게 이용할 수도 있다.

만일 현재 조합원으로 분양신청 후 종전자산 가치가 너무 낮게 평가되어 추가 분담금 부담이 큰 경우, 전문 변호사와 상담을 통해 관리처분계획의 위법성을 다툴 수 있는 사안인지 검토하는 것이 좋을 것 같다.

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