[재건축 재개발] 현금청산자가 되어 보상금을 증액, 분양신청을 하고 분담금을 최소화하고자 할 때.

재건축 재개발에 있어 조합원이 되지 않고 현금청산자가 되는 경우, 혹은 분양신청을 하고 추후 입주할 때 유리한 조건을 얻으려는 경우 이 포스팅이 도움이 될 것 같다. 사실 이 포스팅은 새로운 내용을 소개하는 것이라기보다는 그동안 포스팅으로 이미 소개했던 내용을 한자리에 모아 놓은 것이다. 대부분 기존 포스팅을 모두 꼼꼼하게 살펴보기보다, 한두 개의 포스팅을 보고 또 다른 정보를 찾아 사이트를 떠나는 경우가 많다. 이 때문에 놓치는 정보가 있기 때문에, 관련 내용을 하나의 포스팅으로 다시 한번 소개해 본다.

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분양신청을 하지 않고 ‘현금청산’을 받으려는 경우

보상금 공탁금을 찾으면 바로 이주해야 하는가?

인터넷을 보면 “~카더라”라는 루머가 많다. 그중 대표적인 루머는 재개발 현금청산에 있어 보상금이 공탁이 되고 공탁금을 수령하면 명도를 바로 해 주어야 한다는 것이다. 또한, 공탁금을 수령하는 것이 그 보상금을 인정한다는 의미이므로 추후 보상금 증액을 다툴 수 없다는 것이므로 공탁금은 절대 수령하지 않아야 한다는 것이다. 하지만 이는 사실이 아니다.

공탁금을 받은 이후에도 일단 이 금액을 받고 나중에 증액을 더 다툴 수 있다. 또한, 공탁금을 수령한 뒤 1달 혹은 2달 기간을 두고 이주를 하는 것이 일반적이므로 바로 명도를 해야 하는 것이 아니다. 만일 주어진 기간 내 이주를 하지 않는다면, 조합이 명도소송을 제기하고 이에 승소해야 강제 이주를 하게 되는 것이다.

이에 대한 자세한 설명은 다음 동영상 강의를 참조

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 “보상금 공탁금을 찾으면 바로 이주해야 하는가” 관련 동영상 강의

감정평가 의견서의 중요성

‘현금청산’ 사건에서 감정평가 즉 부동산 가치에 대한 평가는 매우 중요한 요소이다. 보상금 증액과 관련된 소송 일체의 경우 법원에서 가장 많이 사용되는 증거자료가 감정평가 자료이기 때문이다. 그런데, 사람들이 약간 오해하는 부분이 있다.

조합에서 감정평가한 금액이 내가 생각한 것보다 낮게 평가되었다고 사감정(개인이 의뢰해서 받은 감정평가)을 받으면 무조건 상향 평가되고 때문에, 소송으로 이어질 경우 나에게 유리하다고 믿는 것이다. 하지만 이는 그렇지 않다.

감정평가는 개인의 마음대로 하는 것이 아니라, 일정한 기준을 갖고 평가하는 것이다. 따라서, 특별한 차이가 없는 이상, 개인의 희망 대로 유리하게 평가하기 어렵다. 이 때문에 감정평가에 있어 매우 중요한 것은 “감정평가”의견서이다.

“감정평가”의견서란, 사건을 대리하는 변호인이 감정평가를 할 때 토지의 가치에 대해서 특정 부분이 재평가되어야 한다는 의견서를 제출하는 것을 말한다. 기존에 저평가되어 있거나, 아예 평가항목 자체에서 누락된 항목을 찾는 여부에 따라 감정평가 결과가 달라질 수 있다. 당연히 이는 보상금을 증액할 때 유리하게 작용한다.

이에 대한 자세한 설명은 다음 동영상 강의를 참고.

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 “감정평가 의견서의 중요성” 관련 동영상 강의

현금청산금을 받기 이전에 조합에게 매도청구 소송을 당하는 경우

재건축의 경우, 해당 구역에서 오래 거주한 사람의 경우 쉽게 집을 처분할 것인지 결정하기 어렵다. 때문에, 보통 강제 수용을 당할 때까지 의사결정을 하지 못하는 경우가 있다. 그런데, 강제수용을 하는 경우는 보통 조합이 더 이상 사업을 지체하지 않고 빨리 철거 후 사업 진행을 하고 싶어 하는 시점이기 때문에 조합이 매도청구를 하게 된다.

“이때 사람들은 억울하게 집을 빼앗긴다고 생각한다.” 물론, 이렇게 받아들일 수도 있겠지만 이미 대다수의 주민의 동의했기 때문에 발생한 일이라면 피하기보다는 정면으로 권리를 확보하는데 집중해야 한다.

매도청구에만 대응하고 소송이 끝난 다음에도

대금 지급을 받지 못한다면?

보통 경황이 없어 매도청구에만 대응하느라, 대금 지급을 확보하는 방법에 대해서는 고민하지 않는다. 물론, 법원 판결 이후 조합이 당연히 대금을 지급할 것이라고 짐작하기 때문일 수도 있다. 하지만, 종종 조합이 대금을 바로 지급하지 않고, 수년 뒤 지급하는 경우가 있다. 그런데 수년 뒤에는 주변 시세가 크게 올라 내가 받은 금액으로 인근에 유사한 주택/아파트를 구매하지 못할 수도 있다.

이 때문에, 매도청구 소송을 당하면, “반소”를 제기하는 것이 매우 중요하다. 반소를 제기하면 내가 소송의 원고가 되므로 조합이 약속한 대금을 지급하지 않을 경우, 강제집행을 할 수 있는 권리를 확보할 수 있다. 이에 대한 자세한 설명을 다음 동영상을 통해 살펴보자

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 “”반소”의 중요성” 관련 동영상 강의 (1) 편

 

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 “재건축 매도청구 그리고 반소의 중요성” 관련 동영상 강의 (2) 편

재건축에서 실거래가를 받을 수 있을까?

재건축에서 실거래가를 받을 수 있을까? 사실 내 의지에 반해 강제 수용을 당하는 경우 정당한 대가(이 경우는 주변 시세에 상응하는 가치)를 받는 것이 당연하다. 하지만, 대한민국의 현실은 그렇지 않다. 조합이 제시하는 보상금 금액도 보통 실제 거래가 대비 매우 낮게 평가된 경우가 많을뿐더러, 수용재결 단계에서 보상금이 증액된다고 하더라도 실거래가와 괴리가 있다.

안타깝게도 대한민국의 현 제도에서는 경험 있는 전문 변호사를 선임해서 보상금 증액을 다투지 않으면 현실적으로 제대로 된 보상금을 받기 어려운 구조이다. 이 또한, 사무장 등 불법 브로커들이 수임료를 내지 않아도 좋으니 우리를 선임하면 보상금을 x % 증액해 주겠다고 약속하는 경우가 많고, 대다수가 초기 비용이 들어가지 않으니, 이런 선택을 하는 경우도 많다고 한다. 하지만, 이들은 사건을 수임한 뒤에는 책임을 지지 않고 빠지고, 이 사건을 맡은 변호사의 경우는 특별한 활동을 하지 않고 원래 수용재결에서 증액되는 부분만 확보하는 경우도 있다고 한다.

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분양신청을 한 조합원이라면? 종전자산가 조합이 정한 대로 수용해야 하는가?

이제까지 분양신청을 하지 않은 현금청산의 경우를 살펴보았다. 그런데, 만일 분양신청을 하기로 하고 조합원으로 남게 되었다면? 어떤 활동을 해야 할까? 분양신청을 한 조합원이 신경 써야 할 부분이라면 “종전자산가”에 대한 평가이다. “종전자산가”는 현재 내가 갖고 있는 자산에 대한 평가인데, 이 금액이 낮으면 추후 분양신청한 집에 입주할 때 추가 분담금이 높아진다.

대부분 “종전자산가”가 높게 평가될리는 없지만, 지나치게 낮게 평가될 때 문제가 되는데 이 경우에도 대처할 수 있는 방법은 있다. 바로 관리처분계획 일부 취소 혹은 무효 행정 소송을 제기할 수 있다. 물론, “종전자산가”가 낮다고 무조건 관리처분계획의 위법을 주장할 수 있는 것은 아니다. 하지만, 주변 시세에 비해서 지나치게 낮게 평가되었거나, 같은 조합원 내에서도 특정 조합원만 낮게 평가되어 형평성이 맞지 않을 경우 관리처분계획의 위법을 다투어 볼 수 있다.

이처럼, 재건축/재개발의 경우 현금청산자가 되거나 혹은 분양신청을 한 경우 모두 해당 분야의 경험이 풍부한 전문 변호사를 선임하는 것이 추후 재산상의 피해를 줄이는 방법일 것 같다. 대부분 선임 비용 이상의 이익을 볼 수 있겠지만, 그렇지 못한다고 하더라도 “보험”의 성격으로 생각하는 것이 좋겠다.

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 “재건축 조합원으로 종전자산가액이 낮게 평가되면?” 관련 동영상 강의