재건축 조합원으로 종전자산가액이 낮게 평가되면? / 관리처분계획 무효 소송

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사실 재건축은 언뜻 보기엔 반대할 이유가 전혀 없는 달콤한 유혹과도 같다. 그런데, 그 이면에는 조금 어두운 현실이 있다. 해피엔딩으로 끝나기 위해서는 “종전자산가” 가 정상적으로 평가되어야 한다. 만일 시세보다 낮게 평가된다면? 그만큼 입주할 때 분담금 부담이 커지기 때문에, 조합원으로 남는 것이 잘한 것인지 아니면 현금청산을 받고 이주하는 것이 잘 한 것인지 모호해진다.

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대략적인 프로세스를 설명하면, 조합은

(1) 분양신청을 받고

(2) 이를 근거로 관리처분계획을 작성한다.

(3) 관할 시청 혹은 구청에 인가를 받아 행정처분을 받으면,

(4) 관리처분 계획에 따라 이주비를 받아 이주를 하고

(5) 사업 구역 내 부동산을 철거하고

(6) 새로운 아파트를 만들어 입주하는 절차를 밟게 된다.

그런데, (6) 번 새 아파트에 입주하기 위해서는 분담금을 추가로 내야 하는데, 분담금을 결정하는 것이 (2) 번 관리처분계획에 포함된다. 즉, 관리처분계획에는 사업구역 내의 조합원의 자산의 가치를 평가하는 “종전자산가”가 명시된다.

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종종 “종전자산가”가 시세보다 절대적으로 낮게 평가되었다고 하소연하는 의뢰인을 종종 만나게 된다. 종전자산가가 낮으면 왜 문제가 될까?

예를 들어 내가 사업구역 내에 2억 원짜리 부동산을 갖고 있고, 사업이 다 끝나 입주할 때 새 아파트 가격이 3억이 된다면 내가 1억이라는 추가 분담금을 내야 한다. 그런데 종전자산 평가액이 공시지가의 2억은커녕 절반 정도 1억 정도밖에 평가받지 못했다면 입주할 때 2억이라는 추가 분담금을 내야 하는 상황이 발생한다. 이 때문에, 종종 “종전자산가”가 너무 낮게 평가되었는데, 어떻게 해야 하는지 문의하는 의뢰인들을 보게 된다. 이런 경우 무조건 분담금을 조합이 정한 기준대로 내야 하는 것이 맞을까?

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법무법인 정의 강동원 대표변호사

미리 답부터 하자면, “대응하는 방법이 있을 수 있다”이다. 대법원의 판례를 보면, 관리처분계획에 사업구역 내의 분양 대상자들의 종전자산가액이 적혀 있는데, 그 금액이 통상 인정할 수 있는 수준이 아니라, 절대적으로 낮게 기재되었거나, 같은 조합원들 간에 형평성에 어긋나게 평가된 것은 위법하고 한 바 있다. 따라서, 인가처분에 대해서 일부 취소 혹은 일부 무효를 청구하는 소송을 진행할 수 있다.

참고로, 관리처분계획은 조합이 작성하지만, 나중에는 시청이나 구청이 인가를 할 때 행정행위(행정처분) 로써의 의미를 가지게 된다. 따라서, 종전자산가액이 너무 낮게 적혀 있으면 행정 처분이 위법하다고 행정소송을 제기할 수 있는 것이다.

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물론, 종전자산가액이 낮게 평가되었다고 무조건 관리처분 일부 취소 혹은 무효 소송을 제기할 수 있는 것은 아니다. 이에 대해서는 우리 법인의 실제 의뢰인 사건을 예시로 설명하면 이해가 빠를 것 같다.

우리 의뢰인들은 대전에 있는 재건축 사업 조합원으로 대로변에 상가를 갖고 있다. 그런데, 같은 사업구역 내 조합원들의 경우, 이면 도로에 있고 상가보다 가치가 떨어지는 노후된 주택 등을 갖고 있음에도 불구하고 공시지가의 200%를 종전자산가로 평가받은 반면, 상가건물을 소유한 의뢰인들은 오히려 30% 혹은 50% 더 낮게 평가를 받은 것이다.

즉, 절대금액 자체도 낮게 평가되었지만, 같은 사업구역 내의 조합원들과 비교하더라도 형평성에 맞지 않는 평가금액을 통보받은 것이다.

재건축 조합원으로 종전자산가액이 낮게 평가되면? – 법무법인 정의 강동원 대표 변호사 강의 동영상 중

따라서 이 경우 우리 의뢰인들은 관리처분계획의 일부 취소를 청구 소송을 제기했고, 예상되는 결과는 올바른 평가를 다시 받아, 관리처분계획을 수정하게 될 것으로 기대하고 있다.

우리 법인 의뢰인 사건에 대한 자세한 안내는 다음 링크를 참조

https://blog.naver.com/lawjk3877/221331254673

요약하면, 종전자산가액이 너무 낮게 나왔다고 해서, 바로 관리처분계획이 위법이라고 할 수는 없지만, 위 사례처럼 같은 구역 내에서 형평성의 문제가 있다든지 아니면, 실제 공시지가와 (절대금액이) 너무 큰 차이가 난다든지 하는 경우는 관리처분계획의 위법성을 다툴 수 있는 방법이 있다. 때문에, 분담금이 너무 높다고 고민만 할 것이 아니라, 당장 전문 변호사와 상담을 권장하고 싶다.