[현금청산 보상금] 재건축 재개발 조합 및 재결에 따르면 실거래가를 받지 못한다. (ISD 사건)

재건축, 재개발 보상금으로 실거래가를 받을 수 있을까? 안타깝게도 짧은 답변은 “그렇지 않다”이다. 조금 긴 답변을 하자면, “실거래가에 준하거나, 조금 더 받을 수 있는 방법이 있기는 하다”이다. 사실 재건축이나, 재개발이나, 당사자의 의사에 반해 토지(집)를 수용해야 한다면, 인근에 같은 수준의 집을 바로 구매할 수 있도록 실거래가로 보상을 하는 것이 맞다. 하지만, 불편한 진실을 말하자면 대한민국 현실은 그렇지 않다.

국가가 수용하거나, 혹은 조합이라는 단체에서 수용하거나, 늘 인근 시세보다 저렴하게 보상금을 책정한다. 이 때문에, 분쟁이 끊이질 않는다. 조금 다르게 말하면 분쟁을 해서 보상을 받는 소수의 사람을 제외하면, 모두 손해를 보고 집을 혹은 토지를 강제 수용당한다.

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내 의지에 반해서 집을 정리하는 것도 아쉬운데, 시세에 미치지 못하는 정당한 대가를 받지 못한다면 사실 억울할 만도 하다. 따라서, 이번 사건은 언제 벌어지더라도 놀랍지 않은 사건이다. 이제 이 사건이 도화선이 되어 재개발 /재건축 보상 시스템이 크게 개선되길 희망해본다.

이번에 소개할 사건은 다음과 같다.

최근 재건축 보상과 관련해서 외국인이 대한민국 재건축 법령 때문에, 손해를 보았다고 ISD 제도를 통하여 제소를 한 사건이 있었다. 사건의 개요는 다음과 같다. 미국 시민권자인 사람이 서울 마포구에 위치한 땅을 보유하고 있었는데, 이땅이 재개발 구역에 들어가서 수용이 되었다. 미국 시민권자는 보상금을 받았지만, 시세와 상당히 차이가 있는 ㄱ금액을 받았고. 이의를 제기해서 수용재결위원회에서 증액이 되었지만 거의 10% 미만 미약한 수준에 그쳤다.

결국 수용재결위원회에서 증액된 금액을 고려하더라도 재개발 보상금이 시세에 훨씬 미치지 못하는 수준이었고, 대한민국 정부가 시세보다 보상을 받지 못하는 재개발 보상금 제도를 만들었다고 I제소를 한 것이 사건의 개요이다.

* 참고로 “ISD는 외국인 투자자가 투자국 정부 정책으로 손해를 봤다고 판단할 때 상대 국가를 상대로 직접 소송을 제기할 수 있는 제도이다. 국내에서 진행되는 소송처럼 법원에서 진행되는 것이 아닌 제3자 외국 기관이 중재를 하는 형태로 진행된다.”

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안타깝게도 보상금 진행 절차를 그대로 따라서는 정당한 보상(시세에 준하는)을 받지 못하는 것이 현실이다. 이 때문에, 개인이 자비를 들여 사적인 감정평가를 진행해서 다투어 보기도 하고, 혹은 개별적으로 변호사를 선임해서 보상금 증액과 관련된 소송을 진행해 보기도 한다. 하지만, 이 또한, 변호사의 실력과 경험에 따라서 천차만별의 결과가 나오게 되고 결국 소수의 사람만 시세에 맞는 보상금을 받게 된다. 혹은 경험이 풍부한 법무법인을 만나게 되면 시세보다 조금 더 받는 경우도 종종 발생하기도 한다.

하지만 왜 그럴까?

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보상금 증액 소송에서 감정평가는 매우 중요한 역할을 담당한다. 그런데, 감정평가의 경우도 어두운 면이 있다. 주로 조합의 감정평가를 받는 일부 감정평가사의 경우, 개인이 사감정을 의뢰하면 거절하는 경우도 있다. 또한, 조합이 의뢰할 때는 하한가에 가깝게 감정평가를 하고, 개인이 의뢰하면 상한가에 가깝게 감정평가를 한다.

감정평가 이외에도 개인이 신경 써야 할 일이 상당히 많다.

현금청산자가 되고 보상금을 받기로 하면 조합이 매도청구를 통해 집을 강제수용할 수도 있다. 그런데, 보상금을 제대로 확보하려면 매도청구 소송을 받는 즉시 반소를 제기해서 본인의 권리를 확보해야 한다. 만일 그대로 기다린다면, 조합에게 휘둘려(?) 수년 뒤에 시세보다 훨씬 못 미치는 보상금을 받고 하소연할 데도 없이 눈물을 흘려야 하는 경우도 종종 발생한다.

이를 대응하기 위한 방법은 다음 포스팅을 참조

https://blog.naver.com/lawjk3877/221321946730

우리 법인의 경험상 제대로 다투지 않는 한, 재개발/재건축의 현실은 실거래가 기준에서, “재개발의 경우 60~70%, 재건축의 경우 70~80 %의 수준” 밖에 보상을 받지 못한다. 따라서 안타깝게도 우리 법인처럼 건설부동산에 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받지 않으면 큰 손해를 볼 수밖에 없는 것이다.

앞서 설명한 사건은 홍콩의 중재센터에서 담당하게 되었다. 모쪼록 이번 중재를 통해서 제도적으로 시세와 동일한 수준의 보상을 받을 수 있도록 재건축/재개발 제도가 개정되기를 바란다.

이에 관한 좀 더 자세한 설명은 다음 동영상 강의를 참조하면 된다.

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 동영상 강의 중