재건축 매도청구 그리고 반소 – 강제로 판매해야 한다면 제대로 대가를 받자!

홍길동 씨는 부모님에게 물려받은 주택에 살고 있었다. 동네에 대한 만족감이 높았고, 자신의 어린 시절 추억을 고스란히 자신의 아이들에게 물려주고 싶어 이사는 생각해본 적이 없다. 그런데, 어느 날부터 동네에 삼삼오오 모여 소문이 이런저런 소문이 돌았고, 양복 입은 사람들이 한 둘 집을 방문하며 재건축이 찬성해 달라고 설득하기 시작했다. 홍길동 씨는 재건축 조합원이 되면 누릴 수 있는 환상에 대해서 상상해 보았지만, 3대째 추억을 물려주고 싶은 정든 집을 포기하고 싶지 않았다. 무엇보다 도심에서 하기 어려운 텃밭이 있는 정원을 포기하고 싶지 않았다. 아파트, 빌라 이런 건물에 산다는 건 생각해 본 적이 없었다.

결국 홍길동 씨는 조합원 지위를 포기하고 땅을 팔지 않겠다고 선언했다. 주변이 개발되면 시끄럽겠지만, 추억을 지키기로 결정한 것이다. 그런데, 어느 날 홍길동 씨는 깜짝 놀랄만한 우편을 받아 보게 된다. 매도청구 소장이라니? 일단 평생 법원 근처도 가본 적이 없는 홍길동 씨는 몹시 당황해서 주변 지인들에게 어떻게 대응해야 하는지 문의를 시작한다.

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인터넷 검색보다 전문가와 상담을 권하고 싶다. 인터넷에는 정답도 오답도 모호한 답도 모두 혼재하기 때문이다.

주변 지인들도 뾰족한 답을 제시해주지 못하자, 인터넷 검색을 시작했다. 알고 보니, 이런 처지에 있는 사람은 자신뿐이 아니었던 모양이다. 인터넷에는 매도청구 소송을 당해 억울하게 집을 빼앗긴 사람의 이야기가 가득하다. 홍길동 씨는 겁이 덜컥 나서 변호사를 선임하기로 했다.

매도청구는 재건축 조합이 일정한 요건을 갖추게 되면(특정 비율 이상 주민 동의 등) 재건축 조합원이 아닌 사람 즉 땅을 판매하길 거부한 사람에게 강제로 땅을 판매(매도) 하라고 청구할 수 있는 권한이 생기게 된다. 개인의 이익도 중요하지만, 해당 재건축 지역의 대다수 주민이 동의하는데, 소수의 사람 때문에, 사업이 지체되거나 표류하는 것을 막기 위한 제도이다. 하지만, 여기에는 한가지 전제가 있다. “정당한 대가를” 받을 수 있다면 이는 전제를 만족해야 한다. 아무리 소수의 사람이지만, 판매하기 싫은데 억지로 판매해야 하는 상황이라면? 적어도 재산에 대한 가치는 제대로 평가가 돼야 하는 것이다.

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그런데, 이런 상식과 달리 매도청구 소송을 당하고 제대로 대응하지 않아 재산상의 손해를 보는 사람이 다수 발생한다. 매도청구로 인해 집을 강제 판매하게 되었는데, 소송이 끝난 뒤에도 조합이 대금을 바로 지급하지 않는다면? 실제 이런 경우가 종종 발생한다. 다음의 실제 우리 법인 의뢰인의 사례이다.

우리 의뢰인은 조합이 자신을 상대로 제기한 매도청구소송이 완료된 이후에도 조합이 매매 대금을 지급하지 않아, 그대로 기존 보유하고 있던 부동산에 거주했다. 그런데, 수 년이 지난 이후에서야 조합이 대금을 지급하여, 강제 이주하게 된 것이다. 그런데, 문제는 수 년 뒤 부동산의 시세는 매도청구소송이 진행되던 시기와 큰 차이가 나는 것이다. 이 때문에 조합으로부터 받은 돈으로는 주변에 비슷한 여건의 집은커녕 전세집도 구하기 어려운 상황이 된 것이다.

매도청구소송이 완료된 뒤 조합이 대금 지급을 바로 하지 않고 수년 뒤 대금 지급,

수년 뒤 인근 부동산 시세가 크게 상승해서, 그 비용으로는 인근 전세도 구하기 어려움

법무법인 정의 재건축 매도청구, 반소의 중요성 강의 동영상 (1) 부

* 동영상 오른쪽 하단에서 1080 HD 화질로 조정하면 고화질로 감상이 가능합니다.

대부분 이런 상황에 처하면 억울하지만 어떻게 대처해야 하는지 몰라 그냥 울며 겨자 먹기로 정든 지역을 벗어나 저렴한 지역으로 이주하고 상황이 종료된다. 하지만, 처음부터 이런 경우를 막는 방법이 있다면?

반소의 중요성!

재건축 매도청구나 현금청산 관련 전문 경험이 없는 변호사들을 통해 소송을 하다 보면, 조합이 먼저 제기한 매도청구 소송에서 법원 감정가를 받고 그 금액을 주어야 등기를 넘기고 인도도 하겠다는 “동시이행항변” 을 해서 “동시이행항변판결”만 받고 그냥 두는 경우가 많다. 이렇게 되면, 위의 우리 법인의 찾은 의뢰인 사례처럼 조합이 판결금액을 지급할 때 이사를 가는 상황이 발생한다. 즉, 지급 시점에 대해서는 여전히 불분명한 상태가 되는 것이다. 물론, 우리도 집의 소유권을 넘기지 않았으니 공정한 것 아니냐고 반문할 수 있지만, 그렇지 않다. 조합이 의도적으로 지급을 미루다가 주변 시세가 훨씬 상승한 뒤 대금을 지급하면 손해를 볼 수밖에 없다. 반면 이미 대금 지급 시 이사를 하겠다고 판결문으로 약속을 한 상태이므로 시세의 변동과 관계없이 이주해야 한다.

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사실 더욱 큰 문제는 이와 같은 판결문을 받으면 조합이 대금을 지급하지 않았을 때, 강제집행을 할 수 없다는 데 있다. 강제집행이란 “법원의 판결대로 상대방이 이행을 하지 아니하는 경우, 공권력을 통해서 강제로 그 내용을 실현하는 것”이다. 즉, 강제집행이 가능하다면, 매도대금을 조합으로부터 받지 못하면, 조합의 은행 계좌에 대하여 압류 및 추심명령을 받아 조합의 은행 계좌에서 강제로 판결금액을 가져올 수 있다.

그런데, 이런 강제집행력이 부여되는 판결을 얻으려면 기본적으로 일정한 급부의 이행을 청구하는 소송의 “원고”가 되어야 한다.

조합이 제기한 소송의 피고인 동시에, 내가 제기한 반소에서는 원고가 되어야

강제집행력이 부여되는 판결문을 얻을 수 있다

법무법인 정의 재건축 매도청구, 반소의 중요성 강의 동영상 (2) 부

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만일 조합이 제기한 매도청구소송에서 적절한 청산금이나, 매도대금을 주라고 항변한 한다면 그 금액이 판결문에 적혀 있더라도 강제집행력이 생기지 않는다. 이는 바로 <원고>가 아니라 <피고> 입장에서 소송을 진행했기 때문이다.

이 때문에, 매도청구나 현금청산 소송에서 조합이 먼저 소송을 제기하여 피고가 되는 경우, 반드시 “반소”를 제기하는 것이 중요하다. 만일 우리 법인을 찾아왔던 의뢰인이 처음부터 매도청구소송을 진행하며 반소를 제기했더라면 재산상의 피해는 피할 수 있었을 것이다.

이에 대한 자세한 설명은 우리 법인 네이버 포스트에서도 확인할 수 있다. 네이버 포스트로 이동하기.  http://naver.me/xFXYHaJR