재개발 재건축 현금청산 – ‘감정평가 의견서’의 중요성

재건축 재개발 ‘현금청산’ 사건에서 감정평가 즉 부동산 가치에 대한 평가는 매우 중요하다. 비단 재개발 재건축뿐 아니라, 지역주택조합 사건, 토지보상 사건의 경우도 감정평가는 법원에서 가장 많이 사용되는 증거자료이다. 따라서, 혹자는 감정평가야말로 사건의 승패를 좌우하는 매우 중요한 요소라고도 한다.

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그런데 일부 시장에서는 감정평가에 대해 오해를 하는 경우가 종종 있다. 예를 들어 현금청산을 하려고 하는데, 조합에서 제시하는 감정평가 금액이 현저하게 낮아 본인이 자비를 들여 감정평가를 다시 하면 평가 금액이 상향 조정될 수 있다고 생각하는 사람이 있다. 그런데, 감정평가란 감정평가사 마음대로 혹은 평가를 의뢰하는 사람의 의도대로 상향 조정하고 하향 조정되는 것이 아니다. 감정평가에는 일정한 기준이 있기 때문에 특정 이권자의 의도대로 평가를 할 수 있는 것은 아니다.

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감정평가 의견서

일반인들은 감정평가 의견서에 대해서 조금 생소할지 모르겠다. 감정평가 의견서란 사건을 대리하는 변호인이 감정평가를 할 때 토지의 가치에 대해서 이런 부분은 재평가되어야 한다는 등의 의견을 제출하는 것을 말한다. 물론, 법률대리인 (변호사)가 사건을 많이 다루게 되면 특정 부동산의 대략적인 가치에 대해서 감을 갖고 있을 수 있지만, 좀 더 전문적인 평가를 하는 것은 감정평가사의 역할이다.

그런데, 감정평가 의견서가 없다면 일반적인 원칙에 따라서 감정평가를 할 수밖에 없다. 만일 특정 부동산 가치 평가를 하는데 있어 다툴 수 있는 쟁점이 있다면 이런 부분을 좀 더 구체적으로 감정평가를 해 달라고 의견서를 제출해야 우리가 원하는 논쟁의 근거를 평가받을 수 있다.

법무법인 정의 강동원 대표 변호사 강의 중

감정평가 의견서의 하나의 예시를 들자면 (동영상 강의에서도 소개한 바 있듯이) 다음과 같다. 우리 법인에서 진행된 사건 중 조합에서 감정평가한 금액이 너무 낮아 다시 증액하는 사건에 대한 예시이다. 이 사건에 대한 기존 감정평가서를 분석하다 보니, 기존 평가서에 도로가 2개가 있다고 되어 있는데 위성 지도에서는, 2개 외에 한쪽에 조그만 도로가 하나 더 있는 것처럼 보였다. 따라서, 이에 대해 건물 소유주에게 물어보니 이 도로는 개인이 운영하는 마트로 진입하는 유일한 진입/출구 역할을 하는 골목길이라는 것이다.

따라서, 재평가를 위한 감정평가 의견서에 도로가 3개이기 때문에, 이 땅에 대한 접근성이 더욱 좋으므로 가치를 더욱 높게 평가해 달라는 내용을 의견서에 포함했고, 결국 이 주장이 재판부에서 받아들여졌던 사례가 있다.

감정평가 의견서 덕분에

부동산 가치를 제대로 (높게)

평가받을 수 있었다!

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보통 재건축의 경우, 조합에서 감정평가를 수행하면 시세보다 조금 실망스러운 (즉 시제보다 낮게 평가되는) 결과를 얻게 된다. 이럴 때, 개인적으로 감정평가사를 고용해서 자비로 재평가를 받기보다, 전문가와 함께 가치를 증액할 수 있는 전략을 세우고 감정평가 의뢰서를 기반으로 우리가 희망하는 재 평가를 받을 수 있는 방법을 모색해 보는 것이 좋겠다.

관련 포스팅

“[부동산 재테크] 재개발 재건축 ‘현금청산’에서 ‘감정평가’의 중요성에 관한 포스팅” 참조

https://blog.naver.com/lawjk3877/221245930590