재개발 현금청산 ‘주민추천 감정평가 제도’ 보상금 증액시 나에게 유리한 선택일까?

 

용산 건물 붕괴 사건이나, 후보들의 토론에서 재개발과 관련된 주제가 빈번하게 논의되고 있다. 일부 사람들은 “무분별한 재개발 때문에 영세한 주민들이 터전을 잃고 다른 곳으로 강제 이주하게 되었다”라는 주장을 펴고 있고, 또 다른 사람들은 “낙후된 곳에 한번 살아보면 그런 생각을 하지 않을 것이다.”라는 주장을 펴기도 한다. 물론, 다 좋은 일만 일어날 순 없겠지만 재개발이 반드시 필요한 상황은 있다. 이때 기존 거주하던 주민들이라면 자신들의 이익을 최대한 확보하고 싶은 것이 당연할 것이다.

또한, 재건축 초과이익 환수제 때문에  재개발로 관심이 몰리는 가운데 재개발과 관련된 여러 가지 주제가 수면 위로 떠오르고 있다.

이번 포스팅에서는 그중 1) “주민추천 감정평가 제도를 반드시 활용해야 하는가?” 여부와 2) 도정법 개정에 따른 지연가산금 산정 방법에 대한 이야기를 소개하려고 한다.

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주민추천 감정평가 제도란?

재개발 현금청산자의 경우, 조합이 제시한 감정평가액을 그냥 받아들이는 것이 아니라 시청이나 구청이 추천한 감정평가사와 현금청산자의 과반수 이상이 추천한 감정평가사 그리고 조합의 감정평가사 가 평가한 감정평가금액의 산술평균액을 1차 협의 금액으로 받아들이는 것을 주민추천 감정평가 제도라 한다.

주민추천 감정평가 제도는 과거에는 선택 사항이었지만, 도시 및 주거환경정비법 개정 법이 시행된 뒤 (2018년 2월부터 개정 법이 적용됨, 불과 3~4개월 남짓 되었다.) 이제 의무화가 되었다. 하지만 아직도 구법에 적용된 조합이 종종 있는데, 이런 조합에 해당하는 조합원들이 우리 법인에게 주민추천 감정평가 제도를 이용해야 해야 하는지 문의하는 경우가 다수 있다. 그만큼 이 제도가 보상금 증액에 유리하다고 믿는 경우가 많은 것도 사실이다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

결론부터 말하자면 구법이 적용되어 주민추천 감정평가 제도가 의무사항이 아닌 조합이라면 이용하지 않는 것이 유리하다고 말하고 싶다.

 시청/구청이 추천한 평가사의 감정평가 금액

조합의 감정평가 금액

우리가(주민이) 선정한 평가사의 감정평가 금액

3개의 산술 평가 금액에는 조합의 감정평가 금액이 포함되어 있기 때문에, 산술 평가 금액 결과가 주민이 사감정을 들여 평가한 금액보다 낮게 평가되기 마련이다.

그런데 이 제도를 활용한 뒤 추후 보상금 증액을 소송을 통해 진행하게 되면 다음과 같은 문제가 있다. 재판부 입장에서는 “당신들이 추천한 감정평가사의 평가금액이 포함되어 있는데, 왜 받아들이지 않느냐”라는 질문을 던질 수 있는데, 이때 변호인 입장에서는 이 질문에 대응하기 쉽지 않을 수 있다. (물론 이런 상황이 되면 다른 논리를 이용해 반박할 수 있지만, 그렇지 않았을 때보다 훨씬 복잡해진다.)

따라서, 우리 측 “감정평가사가 법이 허용하는 범위 내에서 최대한 유리하게 평가한 뒤 보상금 증액”을 꾀하는 것이 좋다.

특히 재개발의 경우, 젊은 연령보다는 오랫동안 그 동네에서 거주하고 있던 어른들이 다수 있다. 그런데, 주민 중 일부가 대표로 나서서 주민추천 감정평가 제도를 반드시 이용해야 한다고 동네 주민에게 강요하다시피 서명을 하라고 하는 경우가 있는데 이때 일부 어른들이 잘 모르고 서명한 뒤 뒤늦게 후회하는 경우도 종종 있다고 한다.

다시 한번 정리하면 신법이 적용되지 않는 조합의 경우, 주민추천 감정평가 제도를 활용하지 않는 편이 유리하며, 우리 측 감정평가사를 고용해서 사감정을 하는 것이 유리하다.

다만, 우리 측 감정평가사를 고용해서 평가를 할 경우도 반드시 전문 변호사와 상의해서, ‘감정평가 의견서’ 작성을 통해 최대한 우리에게 유리한 항목을 미리 검토하는 것이 중요하다고 하겠다. 이에 대해서는 다음 포스팅을 참고하면 그 필요성에 대해서 좀 더 구체적인 이해가 될 것 같다.

https://blog.naver.com/lawjk3877/221288399005

이에 대한 설명은 다음 동영상에서도 자세히 들을 수 있다.

도시 및 주거환경정비법 (도정법) 개정에 따른 변화가 다수 있는데, 이 중 ‘재개발 조합 지연가산금 산정 방법’에 대한 설명은 다음 동영상을 참고