지역주택조합 가입에서 성공적인 입주까지 반드시 검토해야 할 항목들

재개발 재건축과 달리 지역주택조합은 아직 보호장치가 취약하다. 예를들어 재개발 재건축의 경우, 우리 동네가 재개발 구역으로 지정되어 내가 살고 있는 집이 재개발 대상이 되면, 보상을 받거나, 추후 분담금을 내고 새로운 집에 입주하면 된다. 즉, 특별히 재산상의 손해를 입을 이유가 없다. 최악의 경우도, 사업이 표류되어 무산되더라도 그냥 계속 내가 살고 있는 집에 살면된다. 즉, 조합의 의사결정이나 사업 진행의 성패 여부 때문에 조합원이 재산상의 피해를 입지 않는다.

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하지만 지역주택조합의 경우는 다르다. 조합의 잘못된 의사결정 때문에 사업 진행이 되지 않거나, 사업이 표류되면 그 피해는 고스란히 조합원의 재산상의 피해가 된다. 성공 확률이 현저히 낮은 지역주택조합도 여전히 전체의 20%의 비율로 입주까지 성공하는 사례가 있기 때문데, 지레 포기할 필요는 없다. 지난 포스팅에 이어, 지역주책조합에 가입하고 성공적인 입주를 하기까지 필요한 내용에 대해서 좀 더 살펴보자.

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성공하기 위해서는 실패 사례를 분석하는 것도 좋은 방법이다. 다음은 대표적인 실패 사례의 경우 반복되는 내용을 정리해 보았다.

1. 95%이상 토지 확보가 되어있다.

이 표현에 대해서는 조심할 필요가 있다. 95% 이상 토지 확보가 된 것이 사실인지 아니면, 토지 확보를 하겠다는 조합의 의지(?)를 업무대행사가 확대해서 조합원을 모집하는 광고 표현인지를 반드시 확인할 필요가 있다. 대부분 지역주택조합의 실패사례는 토지 확보와 관련이 있다. 토지 확보를 하지 못하면 사업이 표류될 수 밖에 없다. 혹 뒤늦게 사업시행이 되더라도 시간이 경과되어 토지를 확보하게 되면, 구매 비용이 처음과 달리 올랐을 수도 있다. 시세 때문에 비용이 더 들어가면 조합원들의 추가 분담금이 달라지게 된다.

(토지 확보가 95% 이상인 경우가 중요한 이유는 95% 토지가 확보가 된 경우, 나머지 5%의 토지에 대해, 지주들이 땅을 판매하지 않더라도, 매도청구를 해서 토지를 강제 수용할 수 있기 때문이다. 이 때문에, 토지 확보가 95% 미만 확보된 경우에 조합에 가입하기보다는 조금 높은 예산을 들이더라도 안전하게 95% 이상 토지 확보가 된 경우 조합에 가입하는 것을 권장하기도 한다.)

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2. 토지 확보가 되어 사업시행이 되었지만, 조합장의 비리 때문에 사업이 표류되는 경우도 있다.

지역주택조합의 경우 조합장의 자격이 별도로 정해진 바 없다. 따라서, 적극적으로 사업을 진행하고자 하는 의지가 있는 사람이라면 누구나 조합장이 될 수 있다. 사업을 진행하는 과정에서 큰돈이 거래되면서 여기저기 어둠의 유혹이 발생할 수 있는데, 이런 유혹을 이기지 못하고 조합장에 유리한 조건을 제시하는 업체와 무리하게 계약을 하는 경우도 종종 발생한다.

이 때문데, 조합원이 사업 진해와정을 계속 모니터링하는 것이 중요하다. 만일 총회/이사회 등 참여할 수 있는 기회가 있다면 반드시 참여해서 용역계약 과정 등 사업과 관련된 내용을 적극 검토함으로써 조합장 일인의 의사결정에 내 운명을 맡기는 것을 미리 방지할 수도 있을 것이다.

최악의 경우, 조합장의 비리가 발견이 되었다면, 조합장의 직무 집행정지 가처분 신청을 통해서 새로운 조합장을 선출하여 사업을 바로잡을 수 있는 주 번째 기회를 얻는 것이 재산상 손실을 피하는 방법이 될 수 있다.(이에 대한 자세한 설명은 이전 포스팅 참조)

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https://blog.naver.com/lawjk3877/221266956092

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3. 업무 대행사의 말만 믿고 조합원에 가입하는 경우

지역주택조합의 경우 조합원을 모집하는 일은 대부분 외부의 업무대행사가 맡게 된다. 이들 업무 대행사는 홍보관을 운영하면서, 길거리에서 전단지를 나누어 주면서 지역주택조합의 장점만 설명한다. 만일 사업이 표류되면 조합원 개인의 재산상 손실이 있을 수 있다는 경고를 한다면, 어떤 사람도 선뜻 홍보관에서 들은 말만 갖고는 지역주택조합 가입계약에 동의하지 않을 것이다.

그런데, 생각보다 많은 사람들이 지역주택조합의 단점에 대해서는 전혀 고민도 해보지 않은 채, 주변 시세보다 크게 저렴하게 집을 구매할 수 있다는 큰 장점만 보고 업무대행사의 설득에 굴복하는 경우가 많다. 반면, 업무대행사의 경우는 대부분 조합원만 모집하고 업무대행 비용만 받고 책임을 지지 않고 사업에서 빠지는 경우가 대부분이다.

나중에 생각지 않았던 추가 분담금이 조합원에게 부과되거나, 사업이 생각보다 오랫동안 표류되거나 할 때 업무대행사에 가입 시 해당 설명을 하지 않았다고 따져도 책임 질 사람이 없는 것이다!

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대부분 실패한 사례를 보면, 이런 사유 중 하나에 반드시 해당한다.(혹은 복수 사유) 성공적인 입주를 위해서는 실폐 사례를 잘 분석하는 것이 도움이 된다고 강조하고 싶다.

지역주택가입에서 성공적인 입주까지 도움말은 다음 동영상에서도 자세한 설명을 받을 수 있다.

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‘지역주택조합’ 탈퇴 관련 포스팅은 다음을 참조

https://blog.naver.com/lawjk3877/221222952010

지역주택조합 기납입금 반환 청구 관련 포스팅은 다음을 참조

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=12466094&memberNo=38169109