지역주택조합 아파트 – ‘투자’부터 ‘성공’적인 입주까지

지역주택조합과 관련해서 좋지 않은 소식이 많이 있는 반면, 여전히 지역주택조합의 인기는 식지 않았다. 그만큼 시세보다 저렴하게 집을 구하고 싶은 서민들의 욕구가 많다는 뜻이다. 우리 법인에서도 그동안 지역주택조합 탈퇴, 계약금 반환 등에 대해서 안내한 바 있지만, 이번에는 조금 주제를 바꿔서 지역주택조합에 가입할 때, 혹은 이미 조합원이라면 성공적인 입주를 위해 어떤 부분을 검토해야 하는지를 소개해 보려고 한다.

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지역주택조합 아파트 가입을 꿈꾸는 사람은 여전히 많다.

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이미 토지 확보가 된 지역주택조합에 가입하자!

조합원 모집이 길어질수록 토지 확보 기간이 길어질수록 예상치 못했던 비용이 증가할 수 있다. 또한, 확보 자체가 완료되지 않더라도 조합원 모집을 할 수 있기 때문에, 토지 확보 현황을 반드시 확인해야 한다. 95% 이상 토지 확보가 되어야 사업승인 신청이 가능하기 때문에, 95% 이상 이미 토지 확보가 된 지역주택조합에 가입하는 것이 현명하다.

참고로, 2017년 6월부터 변경된 주택법 개정으로, 다음과 같은 조항이 추가되었다.

1) 조합원을 모집할 때도 사업 계획서, 토지 확보 증빙자료 등을 해당 지역 지방자치단체 홈페이지에 공고해야 한다.

2) 조합원 탈퇴 시 납부 금액이 환급되는 시기나 절차도 조합 규약에 명문화해야 한다.

3) 시공사 선정, 조합원 추가 분담이 필요한 계약 체결 등 중요 사항을 의결하려면 조합원 20%이상 직접 총회에 참석해야 한다는 규정이 새로 추가되었다.

이런 개정안 내용을 잘 알고 있다가, 지역주택조합 가입 시 확인할 수 있는 부분을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요하다.

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어떤 이는 조합이 여러 가지 사유로 사업을 더 이상 진행할 수 없는 경우, 조합원들은 기존 납입금 중 사업 진행 비용을 공제한 나머지 비용을 돌려받을 수 있다는 환상을 갖는 경우도 있다. 물론, 이론적으로 맞는 말이다. 하지만, 지역주택조합이 해채 될 경우 조합의 재산에서 기존에 부담한 채무를 모두 변제해야 한다. 만일 조합 재산으로 채무 완제가 불가하다면, 조합원들의 개인 재산까지 책임재산이 될 수 있다. 해산되는 조합의 경우, 재산이 남기 쉽지 않다는 점을 고려해볼 때, 중간에 해체되면 조금 손해 보고 말지라는 생각은 조금 위험한 생각이다. 따라서, 성공할 가능성이 높은 지역주택조합을 선택하는 혜안이 절대적으로 필요하다!

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

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‘지역주택조합 업무대행사의 경험 및 자금력’도 매우 중요한 포인트이다. 실제 지역주택조합으로 시세보다 저렴한 비용으로 집을 구매하려는 꿈을 품고 서민들이 조합을 만들더라도 일반인으로 구성된 조합원들이 업무에 대한 경험이 없어 사업 계획 승인, 착공, 입주자 모집, 준공 그리고 입주 뒤 조합원의 100% 동의를 받아 좋바 청산까지 일을 직접 진행한다면 시행착오를 겪을 수 밖에 없다.

물론, 정상적이지 않은 지역주택조합 업무대행사에 대한 소문이 많고 대부분 사실이기 때문에, 선뜻 업무대행사를 보고 의사결정을 하기는 쉽지 않을 것이다. 하지만, 지역주택조합 사업 계획을 승인받고 착공에 들어가더라도 업무가 제대로 진행되지 않아 지연되면 그 손해는 고스란히 지역주택 조합원들에게 돌아간다.

과거 지역주택조합 성공사례를 보면, 업무대행사의 풍부한 사업 경험 및 자금력으로 조합원 모집, 아파트 건설 그리고 입주까지 추가 분담금 없이 성공적으로 마무리 한 사례도 있다.

업무대행사에 대한 주의점은 다음 포스팅을 참고

https://blog.naver.com/lawjk3877/221225020366

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지역주택조합 사업의 안정성은 투명성을 유지하는 것이 핵심이다. 대부분 지역주택조합의 실패 요인은 투명성이 없기 때문에 발생한 경우가 적지 않다. 예를 들어 토지 확보가 95% 이상 되었다고 설명한 뒤 조합원을 모집해서 조합 가입이 되었지만, 나중에 알고 보니, 실제 95% 토지 확보가 되지 않은 상태여서 사업이 표류된다든지, 추가 분담금이 발생하지 않는다는 설명을 듣고 가입했는데 주변 조합원 모집이 원활하게 되지 않아, 남은 조합원이 추가 분담금을 내야 사업 진행이 된다든지 등 조합원 입장에서는 핵심적인 정보가 공개되지 않아 나중에 탈퇴를 결정하게 되는 경우도 적지 않다. 물론, 탈퇴가 원활하지 않은 점은 또 다른 불편한 진실이다.

지역주택조합 탈퇴와 관련된 포스팅은 다음을 참조

https://blog.naver.com/lawjk3877/221256402726


지역주택조합 아파트를 통해 시세보다 저렴하게 입주를 꿈꾸고 있다면, 위와 같은 사항을 참고하여 조심하고 또 조심해서 의사결정을 해야 한다. 이미 조합에 가입되어 있다면, 조합의 운영에 적극적으로 관여해야 한다.

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지역주택조합 (아파트) 추진 위원회가 사업 진행을 하는 과정에서 수많은 분쟁이 발생한다. 물론, 지역주택조합의 추진 위원장이 분쟁을 조율하며 업무를 잘 진행한다면 전혀 문제가 없겠지만, 만일 여러 가지 사유로 정상적인 운영이 어렵다고 생각되면 조합장을 다시 선출해야 할 필요도 있다. 그런데, ㅐ로운 조합장 선출을 위해서는 조합장이 총회를 개최해서 조합원 과반수의 동의를 얻어야 하는데, 당연히 조합장 입장에서는 자신을 몰아내려는 총회를 설립하려 하지 않을 것이다.

만일 이런 상황이 되면 조합원 탈퇴를 고민해볼 수 도 있겠지만, 대다수는 조합에 남아서 정상화를 꾀하려고 한다. 그동안 기다린 시간도 투자된 비용 못지 않게 큰 투자였기 때문에, 쉽사리 탈퇴하지 못하는 것이다.

이런 경우, 보통 기존 조합원들은 비상대책위원회(비대위)를 만들게 된다. 비상대책위원회가 변호사를 선임해서 기존 조합장을 대상으로 직무집행정지 가처분 신청을 해서 소명이 되면, 기존 조합장의 직무가 정지되며, 중립적 입장의 (선임된)변호사가 조합장 직주 대행이 되어 새로운 총회를 대최할 수 있게 된다. 총회를 열면, 새로운 조합장을 선정하는 작업을 진행할 수 있게 되어, 새로운 조합장이 업무를 바로잡을 수 있게 되는 기회를 얻게 된다.

지역주택조합 아파트 투자부터 성공적인 입주까지