“종전자산가액 증액이 가능하다?” 재개발 재건축 현금청산 의뢰인 사례 소개

“저희 구역의 재개발 조합에서 종전자산가액을 통지한 것을 보고 나서, 현금청산을 하려고 합니다. 자산가액이 기대보다 너무 낮아 분양을 받고 싶었던 마음을 접게 되었습니다.” 우리 법인을 찾아온 한 의뢰인 이야기이다. 이렇게 되물었다.

“혹시 종전자산가액을 높일 수 있는 방법이 있다는 것에 대해서 들어 보신 적 있으신가요?”

네? 그게 정말 가능한 일인가요?

아마 이쯤 되면 자세를 고쳐않고 이 글을 좀 더 자세히 읽어보려고 하는 독자가 다수 있을 것으로 생각한다.

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종전자산가액 증액은 관리 처분 계획 시점부터!

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재개발 재건축의 경우 관리처분 계획을 통해서 종전 자산가액이 결정된다. 그런데 종전자산가액이 너무 낮게 평가되면, 분양을 받을 경우 추가 분담금의 비율이 높아진다. 분양을 받을 경우 또는 현금청산을 결정할 때도 종전자산가액이 낮게 평가되는 부분은 개인의 입장에서 바람직하지 않다.

관리처분 계획에 대한 용어 설명은 네이버 지식 백과사전에서 제공하는 “서울시 도시계획 용어 사전”을 참조

http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=1826334&cid=42151&categoryId=42151

관리처분계획상 종전자산가액이 이미 낮게 평가되었다면?

관리처분계획의 효력정지를 구하는 가처분 신청 및 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하는 소를 제기해서 이를 바로잡는 방법도 있다. 때문에 의사결정을 해야 하는 당사자라면 인터넷 혹은 주변 지인에게 물음을 구하고 이미 늦었다고 스스로 판단하지 말고 변호사와 상담을 구하는 것이 좋을 것 같다.

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현금청산과 관련한 우리 법인 의뢰인 사례를 몇 가지 더 정리해 보았다.

사례1

법무법인 정의 의뢰인 : “오래전 2명이 공동 명의로 땅을 구매한 적이 있습니다. 그런데 이 땅이 이제 재개발 대상이 되어 저는 현금청산을 하고 싶은데, 다른 명의자가 현금청산을 할 용의가 없습니다. 이 경우 제가 할 수 있는 해결책은 무엇인가요?”

재개발 대상 토지의 명의자가 2인 이상으로 공유가 되어 있으면, 그 중 협의하여 1인이 대표 조합원이 되도록 되어 있다. 만약 당사자들 사이에 현금청산 여부에 협의가 이루어지지 않는다면, 현금청산을 원하는 사람이 분양을 원하는 사람을 상대로 ‘공유물 분할청구’소송을 제기할 수 있다. 이 경우 소송을 통하여 자신의 지분에 해당하는 현금청산금을 상대방으로부터 받고 나오고, 분양을 원하는 지분권자는 자신이 매수하게 되는 지분까지 합쳐서 분양을 받게 된다.

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현금청산청구의소 (2)

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사례2

법무법인 정의 의뢰인 : “현재 집을 판매하고 무주택자 신분으로 청약을 하려고 하는 과정에 재건축 인가가 되었습니다. 무주택자의 신분으로 청약을 하고 싶은데, 현금청산자가 되면 다시 무주택자의 신분이 되어 청약이 가능한지요?”

현금청산 자는 조합으로부터 (협상이든 소송이든) 절차를 거쳐 청산금을 지급받기까지는 유주택자이다. 그러므로 무주택자의 신분으로 청약은 불가하다.

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사례3

법무법인 정의 의뢰인 : “현재 재건축이 결정된 누후된 아파트에 거주하고 있습니다. 조합에 미가입하고 매도 청구하는 것이 가능한지요? 아니면 매매 자체가 불가능한지요? 만일 매도 청구가 가능하다면 매도 청구와 현금청산과의 차이는 무엇이고 이 상황에서 어떤 선택이 유리한지 알고 싶습니다.”

재개발과 달리 재건축은 재건축 조합에 가입할지 여부를 선택할 수 있다. 만약 조합에 가입하지 않으면 조합이 해당 소유자를 상대로 매도청구를 하게 된다. 이 경우 조합이 매도청구를 하지 않으면 조합설립 인가가 취소될 수 있으므로 조합은 반드시 매도청구를 하게 된다.

매도청구를 받은 소유자는 팔기 싫어도 팔아야 한다. 즉 매매계약이 없었어도 있는 것처럼 간주되는 것이다.(법률용어로는 매매계약이 의제 된다고 표현). 이때 금액이 협의되지 않으면 조합이 소유자를 상대로 매도청구 소송을 제기하고 소송에서 매매 대금이 결정되게 된다. 이 경우 협상과 소송을 담당하여 매매 대금을 최대한 높이는 것이 변호사의 역할이다. 결국 매도청구 대상이 되면 조합과 매매계약이 의제 되므로 타인과 매매를 할 수 가 없다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

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현금청산은 조합설립에 동의하였다가 차후에 있는 분양신청을 하지 않거나 본 계약(분양계약)을 체결하지 않는 경우에, 자신이 소유한 부동산의 가치(종전자산가액) 만큼 현금으로 정산 받고 조합에서 탈퇴하는 것이다.

부동산 시세가 오르고 있는 추세라면 현금청산이 유리하고 그렇지 않다면 조합설립에 처음부터 동의하지 아니하여 매도청구 대상이 되는 것이 좋다. 두 경우의 부동산 가치 평가 시점이 매도청구는 매도청구를 받을 당시, 현금청산은 분양신청이나 분양계약 기간이 종료될 당시인데, 두 시점 간에 적어도 몇 년 이상의 간격이 발생하기 때문이다.

<관련포스팅>

• 현금청산 재테크 수단으로 각광받다.

https://blog.naver.com/lawjk3877/221153863433

 

• 주택 재개발 현금청산 지연이자를 받기 위해서는 공토법 규정된 협의 절차를 거쳐야 한다.

http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=10924646&memberNo=38169109