재개발 재건축의 경우 분양신청을 한 조합원이 ‘종전자산가액’을 어떻게 증액할 것인가? -관리처분계획 Q&A

재개발 재건축에서 분양신청을 했다는 이야기는 조합원으로 남아있고, 현금청산자가 되지 않겠다는 의미이다. 조합에서 제시한 ‘당신의 자산의 가치는 얼마이다’ 라고 통지하는 ‘종전자산가액’에 대해서 아무런 이의를 제기하지 못하고 그대로 받아들여야 하는가?

너무 낮게 평가되면 조합원의 입장에서 추가 분담금의 부담이 높아지게 되며 최근 주택 담보대출 규제가 있는 상황에서 대출조차 힘들어서, 극단적인 경우는 분양을 받은 아파트에 들어갈 수 없는 경우도 발생한다.

이를 해결하는 방법은 없을까?

관리처분계획 일부 취소 혹은 무효확인소송을 제기하는 것이다. 관리처분계획에는 종전자산가액이 기재가 되어 있다. 종전자산가액이 너무 낮게 평가되어 있다면 관리처분계획 자체가 위법하게 되어 있는 것이다.

만일 소송에서 승소하면, 소송을 제가한 사람의 관리처분계획 중 종전자산가액이 기재된 부분이 취소되고 따라서 다시 평가를 해야하기 때문에, 결국 정상적인 종전자산가액 가치가 기재되어 추후 분담금이 낮아지게 된다.

이런 과정은 일견 쉬워 보일 수 있으나, 전문 변호사의 도움 없이 혼자서 이런 과정을 진행하기란 어렵다고 봐야 한다. 이에 대한 자세한 설명은 “분양신청을 한 조합원이 종전자산가액을 어떻게 증액할 것인지에 대한 동영상”을 참고하면 된다.

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질문 1.

현재 재개발이 추진되고 있는 곳에 거주 중입니다. 재개발이 확정되면 감정 평가 시, 사전 및 사후 평가를 하고 그 평균 가액으로 분양 평수를 정한다고 들었습니다. 조합원에게 분양 평수를 결정하는 기준에 대해서 정확히 알고 싶습니다.

답변 1.

재개발에서 분양평수는 조합원이 신청하는 평수대로 배정되게 된다. 다만 해달 평수 아파트의 분양가격에서 조합원이 보유한 기존 자산의 ‘종전자산가액’을 공제하고 남는 금액을 추가분잠금으로 지급하게 되는 것이다. 만약 분양받는 아파트 가격보다 종전자산가액이 더 크다면 환급금을 받게 된다.

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R0032020

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질문 2.

재개발 지역에 살고 있는 주민으로 현금청산을 하기로 결정했습니다. 현재 이 지역은 관리처분 인가고시 상태이고, 조합으로부터 보상 계획을 열람할 수 있다는 이야기를 듣게 되었습니다. 그런데, 종전자산 평가금액이 너무 저렴하게 평가되어있어 이에 대한 이의 신청을 하려고 합니다. 이의 신청을 하는 절차와 결과를 받기까지 대략적인 기간에 대해서 안내받고 싶습니다. 그리고 주변에서 행정사분을 고용해서 일을 진행하면 된다고 하는데, 변호사를 선임하는 것과 행정사를 선임하는 경우 장단점에 대해서 이해하고 싶습니다.

답변 2.

관리처분계획상 종전자산가액이 낮게 나오면 추가분담금이 커져서 부담이 된다. 이경우 관리처분계획에 대하여 이의신청을 할 수 있지만, 이는 사실상 요식절차로서 큰 의미가 없다. 자신의 종전자산가액을 증액하기 위해서는 관리처분계획에 대하여 일부취소 또는 무효확인소송을 제기하여야 하며, 이 과정에서 이 분야에 전문성을 지닌 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.

행정사는 이의신청이나 기타 서류를 대서해줄 수 있으나, 소송은 진행할 수 없다. 행정사가 법률 서류 작성이나 협상과 관련하여 대서를 넘어서 법률대리 행위나 성공보수 약정 등을 한 경우, 변호사법 위반으로 징역형의 형사처벌을 받을 수 있다. 따라서, 실제적인 종전자산가액 증액을 목표로 한다면, 관리처분계획 관련 소송을 제기해야 하며 이 경우 전문 변호사와 진행하는 것이 좋은 대안이다.

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000035

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질문3.

주택정비 재개발 지역의 단독주택에 거주하고 있는 사람입니다. 현금청산보다는 분양을 고려하고 있는데, 종전 권리가액이 제가 실제 구매했던 구매가격보다 낮게 평가되어 있습니다. 평가 항목에 보면 토지면적만 명시되어 있는데, 마당에 있는 조경은 평가대상이 아닌지요? 종전권리가를 높이기 위한 방법이 있는지 등을 알고 싶습니다.

답변3.

종전자산가액은 말 그대로 기존에 보유한 자산의 가액을 평가하는 것으로서, 기존 자산과 관련한 부속 건물, 조경 등도 모두 포함하여 평가하게 되어 있다. 조합 측 감정에서는 의뢰인의 자산이 누락되거나 오평가 되는 경우가 종종 있는 바, 해당 종전자산가액 통지서를 가지고 변호사의 도움을 받으면 된다. 누락된 부분, 수리 또는 효용을 증대시킨 증개축 행위, 지목 및 용도구역 반영 등을 통하여 종전자산가액을 증액시킬 수 있다.

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R0031653 (1)

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질문4.

종전자산평가금액이 너무 낮게 평가되어 증액을 하고 싶어 주변에 문의를 하던 중, 종전자산평가금액을 올리더라도 비례율이 하락하면 추가 분담금 입장에서 볼 때 큰 차이가 없을 거라는 이야기를 들었습니다. 일단 비례율에 대해서 전혀 아는 바가 없어 설명을 부탁드리며, 종전자산가액을 증액하기 위해 노력을 하는 것이 의미가 없는 것인지도 설명을 부탁드립니다.

답변4.

비례율은 정하여진 종전자산가액을 바탕으로 권리가액을 계산할 때 얼마로 평가할까에 관한 문제이다. 예를 들어, 종전자산가액이 1억원이고 비례율이 105%이면 권리가액은 1억 500만원이 되며, 이를 바탕으로 추가분담금이 정하여지게 된다.

종전자산가액을 높이면 비례율이 낮아진다고 잘못 알려진 정보가 있다. 특히 주로 감정평가사들이 이러한 이야기를 하는 경우가 많은데, 결론부터 말하면 틀린 정보이다. 조합원 중 일부의 종전자상가액이 잘못 평가되어 그 가액을 높인다고 하여 조합원 전체의 비례율이 바뀌지는 않는다. 종전자산가액이 늘어나면 권리가액까지 늘어나는 것이 정상이다. 가끔씩 조합원 한 명의 권리가액이 늘어나면 다른 조합원의 권리가액이 줄어들어야 하므로 다른 조합원에게 해를 입히는 것이라는 주장도 있는데, 애초에 잘못 평가된 부분을 바로 잡는 것이 다른 조합원의 권리가액을 영향을 주지는 않으므로 이 또한 틀린 주장이다.

종전자산가액을 높이면 비례율이 낮아진다는 것은 잘못된 정보이다!

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