‘지역주택조합’의 탈퇴가능여부 문제

지역주택조합 규약은 ‘조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.’ 라고 규정합니다(제12조). 이는 국토교통부에서 제정한 표준규약에 있는 내용입니다. 규약은 이어서 1) 조합에 허가를 받아야 탈퇴를 할 수 있고, 2) 탈퇴를 허가받더라도 용역비 등을 제외한 납입 원금만 환불하며, 3) 환불을 하더라도 신규조합원이나 일반 분양자로부터 입금이 완료되었을 때 납입금을 반환한다라고 규정합니다.

이는 좀 세게 언급한다면 조직폭력배 가입계약에 가까운 내용입니다. 지역주택조합이라는 단체에 가입을 하는 이상 탈퇴가 절대 불가하며 단체가 허락하지 않는 이상 나갈 수가 없는 점이 유사하기 때문입니다. 지역주택조합의 운영이 파행을 겪는 경우가 많고, 현실적으로 입주까지 성공하는 사례가 20% 정도밖에 되니 않는 데도 불구하고 탈퇴가 절대 불가하다는 것은 상당히 불합리합니다.

지역주택조합에서 탈퇴가 가능하다고 주장할 수 있는 논리는 다음과 같이 생각해볼 수 있습니다. 아래 내용은 실제 저희가 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환을 청구하는 소송에서 주장한 논리를 압축한 것입니다.

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1) 주택법이 개정되어 지역주택조합원도 ‘탈퇴를 할 수 있다’ 라고 규정되었습니다. 다만 그 적용시기가 2017. 6. 3. 이후에 설립인가를 받은 지역주택조합에만 적용되고 그 환급절차도 규약에 정하는 바대로 하게 되어 있어 다소 애매한 상황이기는 합니다. 또한 2017. 6. 3. 이전에 설립인가를 받은 지역주택조합에는 적용이 되지 않는 문제가 가장 큽니다.

2) 기존의 규약이 무효임을 주장할 여지가 있습니다. 대법원은 ‘사단의 정관(규약이 여기에 해당함)이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효이다’라는 판결을 꾸준히 견지하고 있습니다. 사단에 해당하는 지역주택조합의 규약도 정관으로서 탈퇴를 정대 불가한 것으로 하는 내용은 민법 제103조 공서양속 규정 위반으로 무효라고 주장할 수 있습니다.

3) 지역주택조합 가입예약이 사정변경을 이유로 무효임을 주장할 여지가 있습니다. 대법원은 ‘기 체결되어 일단 유효한 계약이라도 계약의 기초가 되는 사정이 현저히 변경되어 그 이행을 강제하는 것이 정의관념에 위반될 정도가 된다고 한다면 해당 계약을 무효’라는 판시를 한 바 있습니다. 이러한 사정변경에 해당하는 사례는 매우 좁아서 이례적으로 인정되기는 하나, 기존 가입계약에서 약속한 내용과 현저히 다른 내용이 강제되는 경우는 사정변경을 이유로 무효라고 주장할 수 있을 것입니다.

4) 지역주택조합과 구조가 거의 유사한 재개발이나 재건축 조합은 분양신청이나 분양계약을 하지 않으면 현금청산자로서 조합 탈퇴가 가능한데, 유독 지역주택조합만 탈퇴가 불가한 것도 평긍권 위반으로 볼 수 있습니다. 사실 탈퇴를 한 사람에 해당하는 세대는 2차 모집을 하거나 일반분양으로 돌리면 되는 일입니다. 실제 2차분양이나 일반분양을 예정하고 실제 그 절차까지 표준규약에 다 규정되어 있습니다.

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재건축이나 재개발 조합이 도시 및 주거환경정비법이라는 통일된 법 체계의 규제를 받고 그 내용도 계속하여 현실을 반영한 개정이 이루어지는데 반해, 지역주택조합은 일반법인 주택법의 일부 조항의 적용만 받고 있는 실태입니다. 그로 인하여 법령에서 예상하지 못한 부작용들에 관하여 분쟁이 빈번하게 벌어지고 있습니다. 궁극적으로는 관련된 분쟁을 최대한 법령으로 미리 규정하여 다툼의 소지를 저감시키는 (가칭) 지역주택조합의 설립 및 운영에 관한 법률을 제정하는 게 필요하여 보입니다.

 

이에 대한 설명은 다음 동영상을 참고해 주세요.