현금청산 ‘재테크 수단’으로 각광받다? 뉴스에서 접하는 현금청산의 오해와 진실

불과 몇 년 정만 하더라도 당사자가 아니라면 ‘현금청산’이란 단어가 생소한 시절이 있었다. 그런데 이제는 “현금청산”이라는 단어는 당사자가 아니라도 부동산 시장에 관심을 갖고 있는 사람이라면 한 두 번쯤 들어 본 단어가 되었다. 모든 일이 그러하듯, 인기의 중심에 있을 때는 다양한 오해 혹은 잘못된 정보의 글이 퍼진다. 특히 네이버 검색을 하면 뉴스와 블로그가 주로 검색되는데 전문가가 아닌 일반인이 이 자료를 기반으로 오해와 진실을 가려내기란 쉬운 일이 아니다.

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연로한 할머니가 아침밥을 하다가 체포되어 구속 상태에서 재판받는 일이 일어나다?

이런 자극적인 기사 제목을 보면, 독자의 관심을 유도하려고 과장된 내용을 적었겠거니라고 생각할 수 있다. 하지만, 이 기사의 내용을 보면 오히려 잘못된 오해 때문에 신체 구속이라는 최악의 시나리오를 겪을 수도 있다는 경각심을 얻게 된다.

내용을 짧게 요약해보면, 재건축 조합의 이사 역할을 담당하던 할머니가 설계 업체를 선정할 때, 업체로부터 2억 원의 뇌물을 받고 업체에 특혜를 제공하게 된다. 하지만, 일단 돈을 받았더라도 다시 돈을 돌려주면 전혀 잘못이 없다고 생각한 할머니는 나중에 돈을 모두 돌려주고 이 일을 잊고 있었다. 하지만 이 때문에 어느 날 평화로운 아침에 구속이 되는 일을 겪게 된 것이다. 재건축 조합의 이사 역할은 공무원과 동일하게 돈을 받고 돌려주더라도 뇌물죄에 성립이 되기 때문이다.

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오히려 이 기사의 경우 오해를 기반으로 알고 있는 지식이 얼마나 큰 손해를 끼칠 수 있는지 경각심을 주는 역할을 하지만, 또 어떤 기사의 경우 오히려 특정 배경 상황을 빼고 정보를 전달함으로써 모두 적용되는 듯한 뉘앙스를 전달해서 독자를 혼란에 빠지게 하는 경우도 있다.

이 때문에, 신문 매체를 통한 정보나, 블로그 검색, 지식인 검색/답변을 통한 정보를 100% 신뢰하기보다는 참고만 하고 의사 결정을 해야 할 경우 전문 경험이 있는 변호사와 상담을 하는 것이 바람직하다. 잘못된 오해를 기반으로 의사결정을 할 경우 재산상의 피해뿐 아니라, 위 할머니의 사례처럼 신체 구속까지 겪을 수 있기 때문이다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

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현금청산 새로운 재테크 수단으로 각광받다.

얼마 전 부동산 소식을 기반으로 블로그를 운영하는 사이트에서 현금청산을 재테크 수단으로 적극 활용하라는 글을 본 적이 있다. 문론, 보상금에 연간 15% 나 되는 지연이자를 받으면 훌륭한 투자의 수단이 될 수도 있겠다는 생각도 들 수 있다. 먼저 답변부터 말하자면, 현금청산이 재테크의 수단이 될 수 있다. 하지만 다른 재테크의 수단도 마찬가지이지만, 남들이 아는 정도의 정보로 투자 의사 결정을 하면 큰 이익을 보지 못하거나 손해를 보는 경우도 발생한다. 오히려 타인이 잘 알지 못하는 정보를 기반으로 의사결정을 할 때 좋은 수익률을 기대해 볼 수 있다.

현금청산의 경우도 마찬가지이다. 하나의 사례를 소개하자면, 지목이 ‘도로’인 경우 그 가격은 보통 주변 ‘대지(일반적으로 건축을 할 수 있는 토지)’ 에 비하여 1/3정도로 평가된다. 도로의 경우 그 위에 건물을 짓는 등의 재산권 행사가 자유롭지 못하므로 가격이 낮게 책정되는 것이다. 재건축 조합도 사업구역 내에 위치한 도로에 대하여 대지의 1/3 정도이 가격만 지불하고 현금청산을 해주는 것이 일반적이다.

그러나 최근 대법원 판례에 의하면 지목이 현재 도로라고 하더라도 재건축 조합에서 현금청산을 받는다면 대지로 평가하여야 한다고 판시하고 있다. 그렇지 않으면 재건축 조합은 1/3가격으로 토지를 사서 대지로 사용하므로 부당한 이익을 얻을 수 있기 때문이다. 실제 우리 법무법인 정의 의뢰인은 동작 1 재건축 사례에서, 조합이 제시한 약1.3억의 현금청산액보다 3배 가까운 4억1천여만원의 현금청산금을 받게 되었다. 이 경우 수익률은 200%가 넘는다. 만일 외뢰인이 변호사와 상의하지 않고 업계의 관행대로 진행했더라면 기대하지 어려웠을 이익을 보게 된 것이다.

자세한 사례는 다음 링크를 참조:

https://blog.naver.com/lawjk3877/221086438485

현금청산 시 변호사 선임 가이드?

현금청산 관련 검색을 하다 보면, 현금청산 시 변호사 선임 가이드와 관련된 글을 자주 접할 수 있다. 예를들어, 재개발 구역에서 분양신청을 하는 도중 여러가지 사유로 현금청산자가 되려고 마음을 먹는 사람이 있다. 이런 경우 조합 입장에서 제시한 감정평가 금액부터 개인의 이익과 배치되는 상황이 다수 발행해서 변호사 선임을 결심하게 된다. 그런데 이런 고민을 하는 사람들 대상으로 여러 명이 동시에 변호사를 선임하면 1/N 로 선임비용을 절감할 수 있다는 메시지를 자주 접한다.(주로 네이버 지식인 등의 답변을 통해서)

그런데, 실제 집단 소송의 경우 선임료가 저렴해지는 장점은 있지만(의뢰인 입장에서), 가장 큰 단점은 사람이 많아지면 개개인 입장에서 변호사의 케어를 세심하게 받을 수 없다는 점이다. 만일같이 소송을 외뢰한 그룹에서 소위 목소리 큰 사람이 자신의 이득을 먼저 보려고 하는 경우를 조심하면 이 경우도 나쁜 선택은 아니다.

하지만, 자산가액이 적어도 20억 이상의 증액 이상 의뢰인은 단독으로 하는 것이 아무래도 좋다. 이 경우는 선임료 몇 백 ~ 몇 천만원보다 증액되는 액수가 훨씬 더 커질 수 있으므로 법무법인의 개별적인 도움을 받는 것이 절대적으로 유리하다. 실제 우리 법무법인 정의 의뢰인 중 고액 자산가 사례를 보더라도 별도로 소송을 맡기고 좋은 결과를 얻는 경우가 많다.

법무법인 정의에서는 이런 오해를 피하고 진실을 널리 알리고자 네이버 포스트를 통해서 “주택재개발 현금청산과 관련한 오해와 진실”을 시리즈로 운영하고 있다. 이번에 1편 “주택 재개발 현금청산 지연이자를 받기 위해서는 공토법 규정된 협의 절차를 거쳐야 한다” 편은 다음 링크를 통해서 확인할 수 있다.

http://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=10924646&memberNo=38169109

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