재개발 재건축 현금청산 – 인터넷에 회자되는 질문 모음

그간 윌 법인에서는 재개발 재건축 현금청산 과 관련한 오해와 진실에 대해서뿐 아니라, 여러 의뢰인 사례를 소개한 바 있다. 하지만, 현금청산과 관련한 루머는 인터넷상에 계속 늘고 있고, 루머가 아니더라도 기존 내용과 다른 질의도 다수 찾을 수 있어 이러한 내용을 정리해 보는 것도 좋을 것 같다. 다음 질문들은 모두 인터넷 공간에서 반복적으로 찾을 수 있는 내용들이다.

인터넷 질문 Q1. 현금청산 과 관련된 손실 보상금에 대해서 종전자산가액과 관련된 가치 평가 외에 부대적인 보상금은 없는지요? 예를 들면 이주 비용 등에 관한 내용이 궁금합니다.

답변 : 재건축 현금청산에는 이주비 이사비가 별도로 지급되지 않는다. 하지만 재개발 현금청산은 공공개발이라는 특성상 이주정착비, 이사비, 주거이전비 등이 지급된다. 재건축은 이러한 명목의 금원이 지급되지 않는 대신 현금청산금에 개발이익을 더 하여 지급하게 된다.

인터넷 질문 Q2. 인터넷으로 검색하다 보면 수용재결 절차에서 무조건 20% 감정평가액 증액이 가능 하다고 홍보하는 변호사나 사무장이 있는데, 이언 수준의 증액이 정말 가능한지요?

답변 : 사안마다 다른 증액 배울을 일괄적으로 20% 이상 높일 수 있다고 장담하는 것은 사기에 가까운 행위이다. 수용재결에서 감정금액이 20%는 물론 30%이상 증액되는 경우도 있기는 하지만, 대체로 5~15% 사이이며, 추가 증액은 행정소송에서 이루어지게된다. 따라서, 의뢰인의 사안에 대해서 제대로 검토하지 않고 먼저 과대 약속을 하는 변호사라면 경계하는 것이 바람직하다.

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재개발 재건축 현금청산의 오해와 진실에 대한 강동원 대표 변호사의 강의 내용 중.

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인터넷 질문 Q3. 수용재결 절차에서 변호사가 실제로 할 수 있는 일은 없다고 들었습니다. 일부 사이트를 보니, 저절로 증액이 되는 것을 마치 변호사의 공인 것처럼 포장하고, 변호사는 그냥 앉아서 돈을 번다는 이야기를 들었는데, 이와 같은 이야기가 사실인지요?


답변 : 이에 대한 답변은 “현금청산 수용재결 단계에서는 보상금이 증액되니, 변호사는 행정소송 단계에서 선임하면 된다?”에 대한 오해를 다룬 네이버 포스트 링크를 참조하면 좋을 것 같다.

http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=11359266&memberNo=38169109

보충 설명을 하면, 일부 변호사의 경우 착수금도 받지 않고 무리한 증액을 약속하는 경우도 있다고 한다. 아마 이런 루머가 나온 것도 이런 성실하지 않은 일부 변호사로 인해 좋지 않은 경험을 한 의뢰인이 인터넷에 하소연을 하며 나온듯하다. 만일 무리한 증액을 약속하고 실제 적극적인 증액 노력을 기울이지 않는 (소위 가만히 앉아서 기다리는) 변호사를 만나게 되면,

  1.  전문적인 사건 케어를 받을 수 없고
  2. (착수금도 지불하지 않았으니) 변호사에게 사건 처리에 대해서 의뢰인이 정당한 요구를 하지도 어려우며
  3. 수용재결 단계에서 다소 증액이 되었더라도 정상적인 변론을 받았을 때보다 당연히 적은 정도밖에 될 수 없어, 향후 이의신청이나 법원 재판 단계에서 사건 처리에 불리한 입장이 될 수 밖에 없다.

일부 의뢰인의 경우, 반신반의했지만, 과도한 증액 약속에 현혹되는 경우도 있고, 또 어떤 의뢰인은 당장 착수금을 내지 않고 성공보수만 지급하면 되니, 손해 볼 것 없다는 생각으로 사건을 의뢰하는 경우도 있다고 한다. 하지만, 제대로 된 변호사의 케어를 받았을 경우 얻을 경제적인 이익에 비하면 대부분 큰 손해를 보게 되는 검을 경계해야 한다.

이와 관한 자세한 설명은 다음 동영상을 참조해 보자.

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인터넷 질문 Q4 종교 시설에 대한 현금청산 보상금 산정에 대해서 궁금합니다. 우리 종교시설은 비영리 단체이지만, 장소를 옮겨서는 같은 신도를 확보할 수 없어 곤란한데, 단지 재산 가치 + 알파에 대해서 보상을 받는다면 억울할 것 같습니다.

답변 : 종교 시설도 원칙적으로는 일반 건문 및 토지의 현금청산과 다를 것이 없다. 하지만 실무상 종교시설은 그 특수서응로 인하여 현금청산보다는 원칙적으로 대토(동일한 면적, 유사한 입지의 토지 제공) 및 보존 (기존 정도의 크기 종교시설 설립 건축비 지원 등의 방법으로 실현) 하게 된다. 특히 서울은 이와 관련한 업무처리 지침이 별도로 존재하며, 타 시도에서도 이를 준용하는 경우가 많다. 그리하여 현실적으로 현금청산이 되더라도 일반적인 부동산보다는 상당히 더 많은 청산금을 받게 되는 경우가 비일비재하다.

우리 법인이 수행한 업무사례 중 교회에 관련한 사례를 살펴보면, 우리 법인 의뢰인은 교회이며 조합이 제기한 보상금 1억 2천 여만원에 대하여 최종적으로 그보다 4배 이상 더 많은 5억5천 여만원을 받게 된 사례가 있다 (서울 신길 9구역).