[현금청산 Q&A] ‘다주택자 양도세 중과’에 대처법 중 ‘현금청산’을 이용한 방법이 있다?

최근 다주택 보유자에게 집 판매를 유도하느라 보유세 인상을 한다고 하는 뉴스 때문에 노후의 대책으로 집을 여러 채 소유한 부모님 게대의 고민이 깊다. 일부는 양도세 중과를 피하느라, 차라리 자식에게 미리 집을 물려주고 증여세를 내는 것이 더욱 저렴하다는 이야기도 한다. 즉 양도세 중과를 합법적으로 회피하기 위해 가족에게 증여를 한다고 하는데, 우연히 보유하고 있는 주택 재개발/재건축 대상이라면 추가 절세의 효과를 기대할 수 있는 방법이 있다.

Q. 조합을 탈퇴하고 현금청산자가 된 뒤, 현금청산자 지위를 자식에서 그대로 증여할 수 있을까요?

A: 답변부터 말하자면, 증여가 가능하기는 하다. 조합원 지위를 증여 또는 매매하는 것은 투기지역 등에서 금지되었으나, 현금청산자 지위는 양도가 다능한 것으로 판단된다. 보통 조합이 제시한 금액(종전자산가액)이 대체로 시세 대비 저렴한 금액이므로 그 금액대로 증여하여 증여세를 납부한 이후, 수증자가 소송을 통해서 청산대금을 증액하면 절세의 효과가 나타날 수 있다.

하지만, 이는 공식처럼 적용되는 것이 아니라, 사안을 검토한 후 결정하는 것이 유리한 만큼 현금청산 경험이 많은 법무법인과 상담을 통해 결정하는 것이 좋겠다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

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재건축 현금청산의 경우, 자신이 보유한 부동산을 담보로 이주금, 생활비 용도의 대출을 받고, 그에 따라 근저당이 설정되어 있는 경우가 많다. 이때 조합이 근저당권이 설정되었다는 이유로, 근저당이 해지될 때까지 현금청산금을 전액 못 주겠다고 버티는 경우가 많은데, 이때…

Q. 현금청산금 혹은 지연이자 전액을 받을 수 없는지 궁금하게 생각하는 사람이 많다.

A. 결론부터 설명하면 “현금청산자는 조합의 요구와 관계없이, 자신의 부동산에 설정된 근저당의 채권최고액이나 해당 범위 내에서 확정된 피담보 채무액만을 제외한 나머지 청산금 전액의 지급을 청구할 권리가 있다” 따라서 근저당이 해지될 때까지 기다릴 필요가 없다는 말이다.

이와 관한 좀 더 구체적인 설명은 “the L” 의 소개된 법무법인 정의 강동원 대표 변호사의 칼럼을 통해서 확인할 수 있다.

http://thel.mt.co.kr/newsView.html?no=2016051308318283284


Q: 매도 청구 소송은 어떤 경우에 발생하는지요? 즉, 조합설립에 동의가 없는 사람이라면 강제로 매도청구의 대상자가 되고 소송의 여부가 없는 것 아닌지요?

A: 매도 청구란 재건축 사업을 진행하는데 있어 조합 설립에 동의하지 않는 소유주의 토지 혹은 건물을 팔도록 요구하는 절차이다. 즉, 조합 설립에 동의하지 않는 사람을 상대로 조합이 강제로 ‘매도’를 청구할 수 있는 절차이다. 그런데 이 경우도 조합이 매매 대금을 제시하게 되는데, 조합은 당연히 시세보다 맞게 평가된 금액을 제시하는 경우가 많으므로 (마치 현금청산의 경우처럼, 종전가산가액에 대한 평가를 시세보다 맞게 제시하는) 이때 매매 대금 증액과 관련하여 소송이 벌어지게 된다.

조금 더 정확한 표현으로

조합A -> 조합 설립에 반대한 사람 B에게 매도청구소송을 제기한 데 반하여, 조합 설립에 반대한 사람 B는 조합 A를 상대로 매매 대금을 증액하라는 반대소송을 제기하는 것을 말한다.


지역주택 조합 탈퇴와 납입금 반환가부

일단 한번 지역주택 조합에 가입한 뒤라면, 추후 조합의 사업성이 좋지 않거나 조합의 운영상황이 나쁘더라도 지역주택 조합은 탈퇴가 불가능할뿐더러, 기 납입한 금액(계약금 및 중도금)은 추후 반환이 불가능하다? 이에 대한 자세한 내용은 법무법인 정의 네이버 “포스트”를 통해서 소개할 예정입니다.