현금청산자에게도 사업비 분담 의무가 있다? – 현금청산 Q&A

질문 1.

조합설립에 동의를 한 경우는 사업비 분담을 하는 것이 상식선에서도 이해가 되는 항목이나, 조합 설립에 동의는 했지만, 나중에 현금청산자가 되어 조합원의 지위를 포기했을 때도, 현금청산 사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 사업비를 부담하여야 한다는 이야기가 있는데, 이는 잘 이해가 되지 않습니다.

답변 1.

실제 일반적으로 재건축 재개발 조합은 현금청산자에게 청산시까지의 사업비를 분담금으로 공제하기를 요구한다. 하지만, 조합 일장에서는 향후 일반 분양시에 해당 청산자에 해당하는 부분을 조합원 분양가보다 더 비싸게 (더 비싸게 판매하는 명목으로는 사업비 등을 포함하기 때문에) 받으면서 현금청산자에게도 사업비를 요구하는 것이다. 이는 조합이 이중으로 이득을 얻는 것으로 당연히 받아들일 수 없는 것이며, 실제 우리 법인에서 진행하는 재판에서 이와 같은 사건에서 대부분 승소를 한 바 있다. 따라서, 조합이 현금청산자에게 청산 시점까지의 사업비를 분다마고 이를 공제하기를 요구한다면 받아들이지 않는 것이 정당하다.

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법무법인 정의 강동원 대표 변호사

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사업비 분담과 관련해서, 또 다른 이슈는 총회 결의의 필요성과 이사회 위임 가부 여부이다.

예를들어 분담금(중도금 및 계약금을 포함) 증액과 같은 사안은 반드시 총회 결의를 해야 하며 총회 결의 없이 분담금 증액을 한다면 이는 무효이다. 그런데, 더욱 큰 문제는 총회 결의가 필요한 회의를 단 한 번만 하고, 그 이후 발생하는 사안에 대해서는 이사회가 결정할 수 있도록 위임하는 것이다. 이렇게 되면, 분담금 증액과 관련된 총화 결의가 필요한 사안도, 이사회가 임의대로 결정할 수 있기 때문이다. 이는 당연히 조합원에게 유리하지 않은 결정도 이사회가 임읟로 결정할 수 있기 때문에 불합리한 일이다. 이와 관련해서 총회 결의 혹은 이사회 결의 무효와 관련된 분쟁이 발생할 수 있다.

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질문 2.

재개발 사업에서 무허가 건물의 경우 보상금을 받을 수 있는지요? 만일 받을 수 있따면, 사업시행 인가가 난 이후에 갱신 무허가 건물의 경우에는 어떻게 되는지요?

답변 2.

무허가 건물도 조합원으로 인정하고 보상을 받을 수 있다. 토지보상법상 무허가 건물에 대하여 보상 금지가 전제되어 있기 때문이다. 다만, 주거이전비, 이주정착비, 이사비 등의 이주대책 관련 금원은 1989. 1. 24 이전에 건축된 건축물만 받을 수 있다.

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질문 3.

보상금 증액 절차에 대해서 알고 싶습니다.

보상금 증액 절차는 다음과 같다

1.  재개발 기준

 

(1)  분양신청 종료(분양계약을 체결하지 않아서 현금청산자가 되는 경우는 분양계약기간 종료)

(2) 수용재결 신청 청구(이 부분이 업어도 보상금을 받을 수는 있으나 지연이자를 받기 위하여 꼭 필요하다)

(3) (조합이 지방수용위원회에) 수용재결 신청

(4) 수용재결

(5) 중앙토지수용위원회에 이의신청(다만 이 절차는 거치지 않아도 되는 임의적 절차이다)

(6) 행정법원에 보상금 증액청구 소송

 

2. 재건축 기준

(1) 분양신청 종료(분양계약을 체결하지 않아서 현금펑산자가 되는 경우는 분양계약기간 종료)

(2) 조합과 협의(임의적 절차)

(3) 행정법원에 현금청산금 지급 청구 소송

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질문 4.

수용재결이 나고 수용시기까지 보상금이 공탁이 되면 수용시기 다음날 소유권이 조합으로 넘어간다고 들었습니다. 그럼 원칙적으로 조합이 소유한 집에 거주하고 있는 셈인데, 집을 비워주어야 하는 시기는 언제까지인지요? 만일 이사 갈 집을 구하지 못했을 때 비워주는 시기를 유예할 수 있는지요? 아니면 조합이 강제로 쫒아낼 수 있는 것인지요?

답변 4.

보통 공탁이 나고 나면 집을 비워주어야 합니다. 그러나 대체로 이사기간을 감안하여 공탁 후 1~2달 정도의 말미는 있습니다. 그 이후에도 이주가 되지 않으면 조합이 명도 청구 소송을 제기하며, 이는 6~8개월 정도의 시간이 걸릴 수 있습니다. 명도 청구 판결이 난 이후에도 나가지 않으면 집행관이 나와 강제집행을 할 수 있습니다.


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