수용재결을 통해 보상금을 이미 수령했는데, 보상금을 또 증액했다? 현금청산 Q&A

질문 1.

Q1. 공익사업으로 인해서 재개발 결정이 났을 때, 토지에 대해서 실제 영업을 하고 있던 상태라면, 토지 가치 이외에 영업보상금이라는 것을 받을 수 있다고 들었습니다. 그런데, 제 경우에는 재개발 결정이 난 토지에서 상업시설을 운영하고 있다가, 다른 사업을 준비하는 동안 잠시 휴업 상태였는데, 재개발 보상금 산정시 영업 행위가 실제 없었기 때문에, 영업 보상금을 받지 못할 수도 있다는 말을 들었습니다. 이 경우 실제 영업 손실에 대한 보상은 받지 못하는 것인지요? 다시 영업을 재개하려다가 이렇게 되니 너무 당황스럽습니다.

답변 1.

재개발 사업시행인가가 나고, 실제 정상적인 영업행위를 하고 있다면, 토지 보상금 이외에 영업보상을 받을 수 있다. 하지만, 질문자의 경우처럼 사업시행인가일 당시 휴업 상태였다면, 휴업기간에 해당하는 만큼 영업보상 이익이 줄어드는 불이익을 받을 수 있다.

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질문 2. 

현금청산자가 되어 조합의 지위를 포기할 때, 내가 갖고 있던 집에 세를 들어 거주하고 있던 세입자는 어떤 과정을 겪게 되는 것인지요? 전세금 반환뿐 아니라, 이주 비용 및 플러스알파의 비용이 더 지급되는 것인지요? 아니면 집 주인에게 지급되는 비용을 집 주인이 알아서 이주비용과 관련된 비용만 세입자와 협의해서 나누게 되는 것인지요?

답변 2.

전세입자가 있는 상태에서, 집 소유자(집주인)가 현금청산자가 되면, 소유자는 조합으로부터 현금청산금을 받고 세입자에게 보증금을 내준 뒤 명도까지 할 의무가 있다. 다만 실무적으로는 조합이 청산 금액에서 전세보증금을 제외하고 지급한 뒤 명도까지 알아서 처리하는 경우도 많이 있다. 

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질문 3-1.

오랫동안 거주하고 싶은 집을 꿈만 꾸다가 드디어 이전을 하게 되었습니다. 그런데, 꿈에 그리던 집에 살자마자 생각지도 못했던 문제가 생겼습니다. 제가 살고 있는 곳 인근에 재개발이 차례로 되면서, 제가 거주하는 지역에도 재개발을 할 수 있도록 분양권을 저렴하게 줄 테니, 재개발 추진을 찬성해 달라고 계속 사람이 찾아오고 있습니다. 자세히 알아보니, 인근에도 재개발을 추진하다 번번이 중단되거나, 취소되는 경우가 있어, 우리 동네가 재개발이 반드시 될지 아닐지 모르는 상태인 듯합니다. 저는 꿈에 그리던 장소/집이기 때문에, 거주하고 싶어 동의를 구하는 사람들이 찾아오지 못하게 하고 싶은데 방법이 있는지요?

답변 3-1.

안타깝게도 찾아오는 사람 자체를 막을 방법은 없다. 다만, 한번 거부했는데도 불구하고 집에 들어오는 등 정도를 넘어서는 행위를 하면 주거침입으로 고소 또는 접근금지가처분 신청하는 방법이 있을 수 있다.

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질문 3-2.

사실 재개발이 될 경우에 대해서도 궁금합니다. 그런데, 또 주변에 소문을 들어보니, 재개발을 할 때는 주거환경이 다른 지역보다 낙후되어, 주변 도로, 주거환경, 주택 등 모든 시설을 신축해야 하고, 분양을 받을 때 분담금은 이런 비용이 반영되어 실제 같은 평수를 분양받더라도 타 지역보다 더 많은 비용을 내고 분양받는 셈이라고 하는데, 이는 사실인지요? 이런 말이 사실이라면, 재개발을 찬성하지 않고 보상금을 받고, 다른. 지역으로 이사를 가는 것이 더 유리한 건 아닌지도 궁금합니다.

답변 3-2.

이 내용은 사실이기도 하고 그렇지도 않기도 하다. 즉 상황에 따라서 다를 수 있다. 재개발이 다른 개발사업보다 비교적 낙후된 지역을 개발하는 것이기는 하나, 기존에 개발된 지역을 개발할 때보다 용적률이 더 높거나 추가 세대수가 많아지는 이익이 있을 수 있으므로 반드시 불리하지는 않다. 물론, 판단은 당사자의 몫이 될 수밖에 없다.

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질문 4.

수용재결을 통해 보상금을 이미 수령하고, 이에 대한 양도세를 이미 지불했습니다. 그런데, 주변 지인의 말을 들어보니 이의 재결신청만 하더라도 보상금 증액이 가능하다고 해서, 변호사를 선임해서 이의 재결신청을 했습니다. 그런데, 그 결과 기대하지 않았던 증액을 받게 되었습니다. 이미 양도세를 냈지만, 추가 증액된 부분에 대해서도 양도세를 내야 한다면 증액 분 전액을 내는 것인지요? 아니면, 보상금 추가 증액에서 변호사 서비스 비용을 제하고 내는 것인지요?

답변 4.

이 경우는 추가 증액된 부분에 대해서 양도세를 내야 한다. 다만, 변호사 보수도 증액을 위하여 지출한 비용으로 인정받기 때문에, 이 비용을 제하고 나머지 이익 분에 대해서 양도세를 내면 된다.

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지역주택조합의 탈퇴 가능 여부?

최근 지역주택조합이 뜨거운 감자로 주목받고 있다. 지역주택조합은 일종의 ‘공동구매’의 성격을 가지다 보니, 경우에 따라서 일반 분양을 받을 때보다 2~30%의 저렴한 가격으로 주택을 구매할 수 있는 장점이 있기는 하다.

하지만, 근본적으로 지역주택조합이 땅을 먼저 확보하고 조합원을 모집하는 것이 아니라, 95% 정도 땅이 확보되었다는 식으로 사람들을 설득해서 조합원을 모집한 뒤 땅 구매를 시도하기 때문에, 실제 사업 진행이 빠르게 되기 어려울 뿐 아니라, 어떤 경우는 사업 비용이 무리하게 증액되어 조합원이 더 이상 부담하기 어려운 수준의 분담금 증액을 요구하게 되기도 한다.

더욱 큰 문제는 ‘조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다’라는 규약이 있어, 현실을 감당하기 어려운 조합원이 탈퇴를 할 수 없을 뿐 아니라, 분담금 반환을 받는 것도 불가능 한 경우가 많다.

그런데, 이런 상황에 처한 조합원이 있다면, 희소식이 있다.

이에 관한 좀 더 자세한 이야기는 우리 법인의 포스트에서 확인할 수 있다.

1) ‘지역주택 조합 탈퇴와 납입금 반환가부 ‘에 관한 포스트

http://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=12168941&memberNo=38169109

2) ‘지역주택조합’의 탈퇴가능여부 문제에 관한 포스트

http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=12275031&memberNo=38169109

를 확인하면 된다. 내용을 자세히 읽기 어렵다면, 다음 동영상을 참조하면 된다.