재개발 현금청산, 보상금 공탁금을 찾으면 바로 이주해야 하는가? (공탁금과 명도) – 이외 Q&A

재개발 현금청산에 있어서, 그 보상금이 공탁이 되었을 때 공탁금을 수령하면 바로 명도를 해 주어야 하는가? 즉 바꿔 말하면, 현금청산자가 되기로 하고 조합이 공탁을 한다면, 이 돈을 찾자마자 조합이 우리 집을 강제로 나가게 할 수 있는 것 아닌가 생각하는 사람들이 다수 있다. 이런 이유 때문에, 바로 이사할 집을 찾지 못하거나 전세금 등 이주비용이 부족한 경우에도 공탁금을 찾지 않고 망설이는 사람들이 다수 있다.

공탁금을 찾으면 조합이 우리 집을 강제로 쫒아낼 수 있는 것이 아니냐?

결론부터 말하면, 이는 사실이 아니다. 공탁금을 받는 의미는 일단 그 금액을 받고 나중에 증액을 더 다투겠다는 의미이기 때문이다. 공탁금을 수령하고 이사를 나가는 기간 또한, 수령한 즉시가 아니라 현실적으로는 1달 혹은 2달 기간을 이사 기간으로 인정하는 것이 일반적이다.

만일 주어진 기간에 이사를 나가지 않으면, 조합니 명도소송을 제기하고 이에 승소하여야지 강제집행을 통해서 집을 나가게 되는 것이다. 따라서, 공탁금을 찾는 행위만으로 바로 이사를 나가야 하는 것은 아니며, 공탁금을 찾았다고 보상금 증액을 다툴 수 없는 것 또한 아니다.

이에 관한 자세한 내용은 다음 동영상을 참고하면 된다.

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질문 1.

재개발 지역에 거주하고 있는 사람입니다. 조합에서 저를 상대로 명도소송을 해서 현재 이사를 준비하고 있습니다. 그런데, 명도소송 중에도 조합에서 공탁해 놓은 돈을 찾을 수 있는지요? 이사 갈 집에 전세라도 얻으려면 공탁금이 절실하게 필요한 상태라 걱정이 됩니다.

답변 1.

재개발 조합이 공탁을 한다는 것은 귀하가 현금청산자에 해당함을 의미하므로, 공탁금은 당연히 찾을 수 있다. 자신의 생각보다 적은 공탁금 차액에 대하여는 이의신청이나 보상금 증액 청구 소송을 통하여 증액할 수 있다. 다만 이 경우 공탁금 수령 시 반드시 ‘이의유보’를 해야 한다. 만약 이를 하지 않는 경우, 이의신청이나 보상금증액 청구 소송 등의 절차 진행이 불가하기 때문이다.


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질문 2.

제가 임대 사업을 하고 있던 다가구주택이 재개발이 되어 저는 현금청산을 하기로 했습니다. 조합에서 공탁금을 법원에 건 뒤로 한 달 뒤 저는 이 돈을 찾고 아직 보상금 증액 문제로 소송중에 있습니다. 이때 제가 언제까지 집세를 받을 수 있는 것인지요? 조합에서 공탁을 한 뒤로 집세를 받지 못하는 것인지, 아니면 제가 공탁금을 찾은 뒤로 집세를 받지 못하는 것인지를 알고 싶습니다. 또한, 세입자가 저한테 이사 비용을 달라고 강하게 요구하는데 어떻게 대처하면 되는지도 궁금합니다.

답변 2.

재개발 현금청산자에 대하여 수용재결이 이루어지고 나서 공탁금이 공탁되면, 그 즉시 조합으로 소유권이 이전된다. 그러므로 공탁이 된 이후에는 월세를 받을 수 없으며, 받는 경우 이를 조합에 반환하여야 한다. 세입자의 이사비는 조합이 지급하여야 하는 사안으로, 세입자가 이사비를 요구하는 경우 조합에 문의하라고 대처하면 된다.


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질문 3.

저는 재개발 지역에 거주하는 사람입니다. 현금청산자가 되기로 결정하고 조합과 보상금 협의 중, 조합이 불성실하게 진행해서 협의를 하지 않고 있습니다. 조합 측 사람으로부터 협의중이더라도 수용재결을 신청하고 동시에 명도소송을 제가하여 강제 이주시킬 계왹이니, 조건이 어느 정도라도 맞으면 협의하는 것이 어떻냐는 제안을 받았습니다. 사실 이야기를 듣자마자 너무 억울해서 (협의 미팅 때마다, 조합 측이 불성실하게 대응해서 안 그래도 화가 나 있던 차에) 주변에 문의해본 결과 강제집행정지를 신청하면 강제집행을 막을 수 있다고 하는데, 신청 절차가 궁금합니다. 강제집행정지 신청이 결정되지 않는 경우도 있는지요?

답변 3.

아직 조합과 보상금 협의 중이라면 현재 단계에서는 수용재결조차 끝나지 않은 것으로 볼 수 있다. 강제집행정지신청은 명도판결이 확정된 이후에 논의가 가능한 사안이다. 이 경우, 수용재결이 끝나고 조합이 공탁금을 공탁한 후에, 다시 귀하를 상대로 명도소송을 제기하여 그 판결이 확정되면 원칙적으로 귀하는 조합에게 해당 부동산을 명도하여야 한다. 그럼에도 불구하고 나가지 않기 위해서는 강제집행정지 신청을 할 수 있는데, 이 경우 현실적으로 약 50% 정도의 가능성이 있다. 강제집행정지결정은 명도판결의 효력을 정지시키므로 특수한 상황에서 나올 수 있기 때문이다. 강제집행정지 신청과 관련된 좀 더 자세한 사항은 개인이 직접 진행하기보다는 전문 변호사와 협의를 해서 진행하는 것이 좋을 것 같다.


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질문 4.

현재 재건축 지역 빌라에 있는 소유주입니다. 그동안 재건축에 반대해 왔지만, 최근 재건축이 결정되면서 고민이 많습니다. 먼저 조합에서 공탁을 한 상태지만, 공탁금이 감정가 전액이 아닌 주민들이 갖고 있는 대출을 제외한 나머지 금액에 대해서만 공탁을 한 상태입니다. 저는 아직 공탁금을 찾지 않았고 아직 매달 은행 이자도 (제 집을 담보로 한) 꾸준히 내고 있는 상태인데, 조합이 저를 상대로 명도소송을 제기할 수 있는 것인지요? 만일한다면 무조건 나가야 하는 것인지요? (이런 상황에서 공탁금을 찾지 않았다면 명도소송을 할 수 없다고 들었습니다만 사실인지요?

답변 4.

재건축 지역이고 공탁이 되었다면 귀하가 재건축에 반대하여 매도청구 대상이 된 것으로 볼 수 있다. 이 경우 공탁은 아무런 법적 효력이 없고, 매도청구 소송이 확정되어서 그 판결에 따른 매매대금이 현실지급 또는 공탁이 되어야 한다. 그러므로 지금은 조합이 귀하에 대하여 명도소송을 제기하여도 귀하가 승소하며, 공탁금을 찾더라도 상황은 달라지지 않지만, 공탁금을 찾을 때는 반드시 이의유보를 해야 한다. (위 1번 질문에 대한 답변 참조)